När lantmätaren blev fastighetsekonom och ledande fastighetsvärderare. Stellan Lundström, L70

Vägen till lantmätare

Jag fick mitt första sommarjobb som pinnpojke 16 år gammal. Sommaren var fin, humlorna surrade och lantmätaren jag följde med räknade vinklar på räknesnurran Original Odhner som vevades med en hiskelig fart och plingade – det verkade vara ett skoj jobb. Jag bestämde mig för att bli lantmätare!

Realskolan i Norsjö avslutades och tre år tillbringades på gymnasiet i Skellefteå. Hösten 1970 bar det av till Stockholm.

Första tiden efter examen och doktorsexamen

Efter fem år inklusive et år på idrottspluton som skidåkare meddelade min lärare Erik Persson att jag fick jobbet som assistent. Jag hade egentligen tänkt mig vara lantmätare i Umeå, men OK. Efter ett år som anställd blev jag inblandad i ett forskningsprojekt om värdering av lantbruksfastigheter under ledning av Erik Persson och tillsammans med Hans Lind och Christina Gustafsson. Inget pjoskigt sällskap.

När projektet avslutades 1978 ställdes en fråga- vara kvar på KTH? Det blev så. Arbetet vi hade gjort tillsammans lade grunden för min doktorsavhandling som presenterades 1981. Avhandlingen handlade om avkastningsvärdering av hyresfastigheter med kassaflödesanalys.  Det nya var att fastighetsvärdering baserades på ”verkliga” siffror inom ett teoretiskt ramverk för beslutsfattande utvecklat i USA av professor R.U. Ratcliff.

Fortsatt samverkan

Jag blev erbjuden en halvtidstjänst på fastighetsägarförbundet som hade en lantmätare – Per Torne´- som VD. Samtidigt fanns en halvtidstjänst som lektor där också Håkan Bejrum disputerade 1983 på en avhandling om underhållspolicy .Vi utvecklade ett nära samarbete med att bland annat skriva en bok ”Fastighetsekonomi – hyresfastigheter”. Det var den enda samlade litteraturen i ämnet under 1980-talets boomande kommersiella fastighetsmarknad. Boken kom av många att kallas ”silverbibeln” med hänvisning till dess normerande funktion och färg på omslaget. Fram till 1995 var den tryckt i 6 000 exemplar. Vi båda drevs av möjligheten att bland annat utveckla fastighetsförvaltning som akademiskt område.

Konsultverksamhet i samverkan med KTH

Håkan Bejrum och jag startade ett konsultföretag om bank och finanssektorn 1983 som var störst inom sin bransch i slutet av 1980-talet. Vi deltog i den allmänna debatten. Jag kom som saktapratande norrlänning att vara en flitig gäst i TV-rutan. I viss utsträckning hade vi förutsett fastighetskraschen 1990 genom att bedriva ett antal projekt om långsiktig ekonomi. Frågan om att ta steget fullt ut till branschen besvarades med möjligheten att skapa olika former av samarbetenmed branschen. Vi var först på KTH med att bedriva poänggivande kurser som branschen betalade för.

Hur det började med förnyad utbildning

Civilingenjörer från KTH med lantmäteriexamen kom att vara i centrum för den omfattande värderingsprocessen när Bankstödsnämnden 1993/1994 hade till uppgift att rekonstruera banksystemet. Viktigt var då att värdera de kommersiella hyresfastigheter bankerna hade som pant för kreditåtaganden som inte kunde infrias. Historien om hur lantmätare med utbildning på KTH kom att dominera marknaden för värderingstjänster kräver att vi backar bandet åtminstone till 1970-talet då utbildningen och forskningen på KTH svängde från agrart till urbant.

En markerad startpunkt för modernisering av den fastighetsekonomiska verksamheten på KTH kom i början av 1970-talet då professor Erik Carlegrim bytte namn på professuren. Fastighetsstrukturens ekonomi blev fastighetsekonomi och tillämpningarna ändrades från jord och skog till urbana frågor. Arronderingstal och fältkantverkan ersattes av modern ekonomisk analys presenterat av framför allt professor Erik Persson.

Fram till slutet av 1970-talet delades KTHs utbildningsinriktning mot fastighetsekonomi upp i landsbygds- och tätortskurser. Tätort 1 hölls av universitetslektor Eric Ahrenby. Fastighetsrådet Bertil Hall lärde ut värderingsprinciper vid expropriation i Tätort 2 medan Erik Persson ansvarade för Land 1 och Land 2 som innehöll värderings- och ersättningsfrågor tillämpat på lantbruk.

Den andra åtgärden var att bidra till reformering av grundutbildningen. En stor kurs om 20 högskolepoäng i dagens poängräkning ägnades i huvudsak åt värdering och ekonomisk styrning tillämpat på kommersiella fastigheter. Nytt i utbildningen var att den baserades på praktiska fall med besiktning och analys av bokföring och marknad. Det nya kursinnehållet gjorde att de teknologer som blev civilingenjörer med examen 1982 och senare helt på eget initiativ kallade sig Fastighetsekonomer. Kursutbudet vidgades under 1980-talet med kurser inom teknisk/ekonomisk fastighetsförvaltning, redovisning, beskattning och finansiell analys. Tillsammans med den redan befintliga fastighetsrätten fick vi en kursstruktur som var väl lämpad för en utbildning i fastighetsvärdering.

1980-talets tillväxt

Den kommersiella fastighetsmarknaden var under 1980-talet glödhet och antalet teknologer som sökte sig till utbildningen i fastighetsekonomi ökade med följd att andra inriktningar inom Lantmäteri fick svårare att rekrytera elever till sina profilkurser inom  fastighetsrätt och tekniskt lantmäteri. En grov bedömning är att KTHs fastighetsekonomiprofil i början av 1990-talet hade ett tioårigt försprång avseende ämnesutveckling jämfört med andra lärosäten i Sverige. I Europa fanns motsvarande utbildningar i Holland och Storbritannien.

Fastighetsekonomiämnets branschkoppling var mycket stark.  Ingen annan akademisk institution höll på med ämnen som fastighetsvärdering och ekonomisk styrning av fastighetsföretag.  Med start 1986 etablerades inom KTHs fastighetsekonomiinstitution en vidareutbildning i fastighetsekonomi för branschfolk. Det gav en god ekonomi för institutionen och en inblick i de frågor som branschen ville ha belysta. Branschförsprånget förstärktes när jag från början av 1990-talet kom att vara en frekvent gäst i nyhetsmedia med kommentarer till fastighetsmarknadens upp- och nergång. Fastighetsekonomis dominans i media och institutionens omfattande vidareutbildning  gjorde att KTHs rektor i mitten av 1990-talet uttryckte ”att övriga KTH borde ta lärdom av Fastighetsekonomi!”

Fastighetsvärderarnas gesällprov – värdering för  Bankstödsnämnden

I början av 1990-talet gick luften ur den svenska och europeiska kommersiella fastighetsmarknaden. Samtidigt blev det uppenbart att ”fel byggnader i stor utsträckning uppförts på fel ställe vid fel tidpunkt”. I stort sett alla svenska banker hade problem att hantera sina kreditåtaganden. Bankerna fick då rekonstrueras. De ”sjuka” delarna fördes efter en marknadsvärdering över till ett ”obeståndsbolag”.  Den marknadsvärderingen blev en form av kollektivt gesällprov för fastighetsvärderare i en situation det saknades tydlig marknadsinformation.

Nordbanken, Gota, Föreningsbanken, Sparbanken och S-E Banken hade sökt, eller hade för avsikt att söka ekonomiskt stöd från staten. Jag tillfrågades i slutet av 1992 om jag kunde biträda Bankstödsnämnden som fastighetsekonomisk expert. Det blev emellertid uppenbart att uppdraget som fastighetsekonomisk expert och värderingsansvarig var av en omfattning som krävde en betydligt större organisation. Då bildades på mitt initiativ en särskild kompetensgrupp som tog namnet Valuation Board. Gruppens uppdrag redovisades i ett regeringsbeslut från 1993-04-29. Valuation Board utarbetade riktlinjer och kontrollerade att utförda värderingar följde anvisningarna i form av Valuation Guidelines. Hela förfarandet kunde liknas med en modern form av fastighetstaxering. Valuation Board hade följande sammansättning:
Bertil Hall, ordförande, fastighetsråd, Civ ing L
Dag Klerfelt, sekreterare, konsult, Civ ing L
Eva Eriksson, Samordnare, Civ ing L
Håkan Bejrum, ledamot, KTH, Civ ing L, Tekn Dr

Tre välrenommerade fastighetsvärderare bildade en särskild kompetensgrupp för fastighetsvärdering och fastighetsmarknad:
Jan Rosengren, Värderingshuset Fastighetsekonomi, Civ ing L
Jan Wejdmark, Ljungquist Fastighetsvärderingar, Civ ing L
Bengt Nylén, Direktör, VM Fastighetsekonomer

Två särskilt utvalda personer deltog i det inledande arbetet med Valuation Guidelines:
Jan-Eric Höjvall, AP-fastigheter, Civ ing L
Mats Wäppling, Skanska, Civ ing L

Sammantaget var detta en form av ”dream team” som åtnjöt stor respekt både hos berörda banker som hos Bankstödsnämnden.

Valuation Board och Valuation Guidelines

Respekten för det arbete Valuation Board utförde var dock från början inte självklar. Arbetet tog också initialt längre tid än förväntat. Anledningen var enkel. Bankerna saknade en förteckning över sina kreditåtaganden och underliggande säkerheter.

Flera svenska  och internationella konsultföretag ville också vara med och ta hand om värderingsprocessen. Efter en presentation om fastighetsvärdering av ett stort konsultföretag från USA gick Bertil Hall till finansdepartementet och förklarade att det fanns kompetens inom Sverige att hantera värderingsprocessen. Grunden för Valuation board stadfästes genom ett regeringsbeslut 23 april 1993.

De personer som namngetts ovan ansågs vara spetskompetens inom värderingsområdet. Förutom dessa personer arbetade ett 40-tal fastighetsekonomer med att värdera fastigheter knutna till de stödsökande bankerna. Den värderingen skulle ske utifrån de modeller och parametrar som Valuation Board lagts fast i särskilda värderingsanvisningar i form av Valuation Guidelines (PM 1993-05-12).

Valuation Board utförde en stickprovsmässig kontroll av gjorda fastighetsvärderingar. Man ska då beakta att bruttolistan med fastigheter inom och utom landet omfattade ca 9 000 objekt till ett sammanlagt värde av i storleksordningen 100 miljarder.

Lärdomar från värderingsprocessen

Lärdomarna från värderingsprocessen dokumenteras i ”Banstödsnämndens PM 1994-03-16: Värdering av fastigheter i Bankstödsprocessen – slutrapport”. Den övergripande slutsatsen är att den tydliga strukturen för värderingsprocessen fyllde ett gott syfte, men att man kunde ha ställt ännu högre krav på information. För de fastighetsekonomer som engagerades i värderingsprocessen utgjorde värderingsarbetet ett värdefullt karriärsteg.

När jag nu år 2018 läser dokumentationen från Bankstödsnämnden som hunnit bli 25 år gammal så kan jag enkelt konstatera att jag inte förstod vidden av vad jag gett mig inpå. Hösten 1992 blev jag tilltalad av en tjänsteman i Bankstödsnämnden (Arne Berggren): ”Du blir värderingsansvarig!”. Det var en uppmaning i en situation som var kaotisk och hotade hela det svenska banksystemet. När en känd VD för en stor bank ringde mig sent en kväll och ville diskutera principer för värdering, då förstod jag att min roll som värderingsansvarig var avgörande för bankens överlevnad. När VD för en annan bank ringde veckan därpå då hade jag till och med hunnit förbereda mig.

Avgörande för att vi lyckades var att Valuation Board bemannades av en grupp personer som är entreprenöriella till sin läggning. Den egenskapen tillsammans med en yrkesinriktad utbildning – KTH Lantmäteri med fastighetsinriktning – visade sig hålla måttet.

Slutord om mitt karriärsval

Jag bestämde mig tidigt för att bli lantmätare – men sedan kan man säga att slumpen har styrt. Avslutningsvis kan man säga att KTH är en fantastisk miljö att arbete i.

Stellan Lundström, L70 Professor emeritus i fastighetsekonomi, KTH
2020-02-10

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *