Bolagslantmätar´n, Lars Rubensson L70

Inledning

Bolagslantmätare har jag varit större delen av min yrkesverksamma tid. De flesta bolagslantmätare arbetar i privata bolag. Själv har jag arbetat 35 år i skogsindustri- och hygienbolaget Svenska Cellulosa Aktiebolaget SCA (SCA).  För att förstå varför det blev så behövs en bakgrund.

Bakgrund och yrkesval

Jag växte upp i en liten by i Jämtland vackert belägen vid Indalsälven och omgärdad av stora skogar. Min far var skogsförvaltare vid Wifsta Warfs Aktie Bolag (WWAB) vilket gjorde det naturligt att tidigt i livet ta del av det som skedde i skogsbruket. Tiden att som ”lillpöjk” få vara med om bäckflottning och skogsbränning gav minnen för livet. Det följdes av många år med sommarjobb i skogen som skogsplantering, röjning, huggning, stämpling och taxering. Jag fick därmed också tidig kontakt med olika kartprodukter, fick uppdrag att leta och markera fastighetsgränser och att ordna rågångspålar av trä. Innan pålarna placerades ut skulle de målas och förses med texten WWAB, ett drygt jobb som genomfördes med hjälp av en mall, hammare och stämjärn. Historien säger att en man med namnet Anders Bergsten gick vilse i skogen men blev lättad då han stötte på en av dessa träpålar vars text han tolkade som Wandra Widare Anders Bergsten.

Jag fick med andra ord en genuin skogspraktik med en viss inblandning i lantmäterifrågor. Valet efter gymnasietiden stod mellan utbildning på Skogis till jägmästare eller på KTH till lantmätare. En sommar med mycket trivsam lantmäteripraktik vid Uppsala södra lantmäteridistrikt avgjorde frågan. Mitt val blev lantmäterilinjen vid KTH där jag utbildade mig till lantmätare åren 1970–1974.

Tiden vid KTH

Känslan av att ha valt rätt utbildning blev tydlig då vi läste marklära, en av de första kurserna vid KTH. Att få mer ingående kunskap om och sambanden mellan de krafter som skapat vår natur och resultaten av detta var fascinerande. I första tentamen ingick ett prov där vi tilldelades två plastpåsar, en med fem bergarter och en med fem jordarter. Uppgiften var att svara på vilka bergarter/jordarter det var. Första bergart jag plockade upp kände jag väl igen och svaret på första uppgiften i första tentamen bland alla som följde de kommande fyra åren var lätt. Det var myrmalm med sitt karaktäristiska rostbruna utseende. Vilken kanonstart på utbildningen! Känslan att jag hittat rätt bekräftades ytterligare av den samhörighet som snabbt infann sig bland de 70 ”kursarna”, en brokig men likasinnad skara. Alla grupparbeten, fältövningar och upptåg på sidan om schemat skapade en fin harmoni i klassen som för mig präglades av tre ledord nämligen ansvar, högklassighet och respekt. Jag hade utan tvekan gjort ett av mitt viktigaste val i livet och hittat rätt! Fyra år senare, året var 1974 stod jag där med examensbeviset i handen med följande lydelse ”I överensstämmelse med Kungl. Maj:ts kungörelse om utbildning vid teknisk fakultet har detta bevis över avlagd CIVILINGENJÖRSEXAMEN utfärdats för LARS ERIK RUBENSSON av Rektorsämbetet vid Kungl. Tekniska Högskolan. G. Björling, Rektor”.  Min utbildningsinriktning var fastighetsrätt med tillägg av några extra kurser i fastighetsekonomi. Tentamensboken innehöll betyg i 43 ämnen och bevis om examensarbetet med titeln ”Ortsprismetoden i tillämpning”.

Första anställningen

Dörren till arbetslivet stod öppen! En naturlig start var att söka arbete hos statliga lantmäteriet som på den tiden anställde 80% av alla nyutbildade lantmätare.  Det fanns två tjänster som förrättningslantmätare att söka, en i Falun och en i Strömsund. Personaldirektör Lennart Linder-Aronsson hade kallat mig till anställningsintervju i Lantmäteristyrelsens lokaler vid Kungsträdgården. Lennart erbjöd mig generöst att välja mellan de två tjänsterna.  Jag tackade för erbjudandet och valde tjänsten som lantmätare i Falun.  Följande dialog följde. ”Du ska till Strömsund. Men, jag erbjöds att välja tjänst och mitt val föll på Falun. Du får en bra chef i Strömsund. Nils heter han och du kommer att få en lärorik tid där”. Efter en kort betänketid fann jag mig och svarade ”Det blir säkert bra hos Nils i Strömsund”. Det jag inte visste var att Nils inte bara ansågs vara en utmärkt läromästare utan även Sveriges kortaste och hetaste lantmätare vars krut många fått smaka på.

Med distans fick personaldirektören rätt även om det höll på att spåra ur redan första arbetsdagen. Vad börjar man med på sitt livs första arbetsplats? Jo, jag gick igenom de senaste lantmäteriakterna för att få en insikt i arbetet som förrättningslantmätare och studera hur man gjorde på denna arbetsplats. Jag blev något förundrad då jag gick igenom en lantmäteriakt och fick se att längdmåtten på vissa sidor uttrycktes i decimeternoggrannhet och vissa i centimeternoggrannhet. Snabbt ställde jag frågan till Nils varför man gjorde på detta sätt. Nils tycktes helt oväntat tappa talförmågan men efter några sekunder kom en röst i falsett från ett rödbrusigt skäggprytt ansikte ”Ut för f-n ur mitt rum, du har inte kommit hit för att lära oss hur man gör”. Ekot i det kala rummet med upprepning av budskapet höjde min adrenalinhalt. Jag fann för gott att backa in på mitt rum skuggad av Nils som bestämt smällde igen dörren bakom min rygg. Adrenalinpåslaget steg ytterligare och utan att knacka återvände jag till ”slagfältet” för att förklara att jag måste få veta hur man gör på kontoret för att kunna prestera ett bra jobb. ”Ut för f-n, du skall följa med ingenjör Björk till Frostviken på mätningar en vecka, NU!” Mina krampaktiga försök att förklara nödvändigheten att nyttja de närmaste kvällarna för att hitta en bostad i Strömsund var lönlösa.  Det var bara att packa ner några dagars matranson och de nödvändigaste ”pinalerna” i ingenjörs Björks gamla Volvo Amazon för att anträda den 20 mil långa resan norrut för en vecka med tomtavstyckningar. Veckan i Frostviken blev bra men även olustig med tankar på bemötandet första dagen med åtföljande överväganden om att söka annat jobb. Allt positivt under denna vecka gjorde dock resan värd för att återvända till slagfältet i Strömsund som om inget hänt. Den nu helt lugna Nils tog överraskande emot mig med öppna armar för att höra om mina erfarenheter i Frostviken och berätta om den plan han hade för min utveckling. Samtalet förändrade min inställning till Nils som visade sig vara den gode chef som personaldirektören utlovat. Han tillät mig genomgå en vid denna tidpunkt udda utbildning motsvarande dagens trainee-utbildning med möjlighet att pröva vingarna inom många förrättningsområden och vid andra lantmäterimyndigheter i länet.  Nils uppskattade oerhört att jag kom från KTH med goda kunskaper om de nya regelsystem som införandet av jordabalken, fastighetsbildnings- och anläggningslagen innebar. Mina teoretiska kunskaper om de nya regelsystemen kom att utgöra en bra mix tillsammans med medarbetarnas praktiska erfarenheter. Lantmäteriförrättningarna inom distriktet kom att avverkas i en takt och på ett sådant sätt att det väckte uppmärksamhet då siffrorna presenterades på länsnivå. Några av paradoxerna i framgången berodde på att vi på Strömsundskontoret negligerat lantmäteristyrelsens centrala strategi att förrättningarna skulle genomföras utan träff med sakägarna och att konkurrensbisysslor var strängt förbjudna.  Sedan strategin presenterats av överlantmätaren var Nils tydliga direktiv ”För att göra ett rationellt jobb måste vi fortsätta träffa markägarna på deras fastigheter och även hjälpa dem att skriva köpekontrakt och värdeintyg om de så önskar”. Det sistnämnda skulle företrädesvis ske privat för att inte ”tulla” på kontorstiden.  Det kändes skönt att luta sig mot Nils besked och bryta mot de centrala direktiven då det gagnade effektiviteten samtidigt som det gav en ”morot” till en extra förtjänst. Tiden vid lantmäteriet i Strömsund präglades av en ambition att tolka regelsystemen för glesbygdens bästa. Det innebar att vi bl.a. genomförde en mängd förrättningar där vi gjorde vad vi kunde genom att tänja på tillämpningen av lagen och hellre fria än fälla. Vi kom att fullfölja de flesta köp av skogsegendomar som fastighetsreglering för att optimera det skattemässiga utfallet till glädje för skogsägarna. Genomförandet av större vägförrättningar med stöd av anläggningslagen var ett annat exempel på åtgärd där det kändes att nyttan av förrättningsåtgärderna var särskilt stor med de infrastrukturförbättringar de innebar i form av utbyggda skogsbilvägar. Vi lyckades även, som en viktig rådgivande part i kommunens byggnadsnämnd, bidra till bygglov i strandskyddade områden på glesbygden. Det fanns möjlighet att med särskilda skäl medge undantag från strandskydds-bestämmelserna. Ett av de skälen var att dispens från strandskydd kunde meddelas för en relativt nybildad tomt. I den glesbygd vi verkade i gavs möjlighet till en mycket vid och måhända tveksam tolkning av undantagsmöjligheterna och vi tillstyrkte ogenerat byggnationer på tomter som bildats så långt som 50 år tillbaka!

Tjänsten som statlig förrättningslantmätare blev med tiden tyvärr allt mer reglerat av rutiner och föreskrifter som tärde på effektiviteten och arbetsglädjen. Detta tillsammans med en nyfikenhet att bredda tillämpningen av den fastighetsrätt och fastighetsekonomi jag lärt mig på KTH gjorde att jag efter fyra lärorika år började se mig om efter nya intressanta arbetsuppgifter.

Så blev jag bolagslantmätare vid SCA

Året var 1979.  En vårkväll ringde telefonen. I luren fanns skogsbolaget SCAs fastighetschef Gösta Welander som berättade att bolaget snart skulle utannonsera en tjänst som bolagslantmätare vid fastighetsavdelningen i Sundsvall. Han bad mig söka tjänsten, sannolikt för att han hade erfarenhet av de förrättningar jag handlagt med bolaget som sakägare men kanske också för att han kände till den breda praktiskt skogliga erfarenhet jag skaffat mig under uppväxttiden. Jobbet lät mycket spännande men Sundsvall som bostadsort var mindre lockande. Skulle jag som inbiten jämtlänning lämna republiken Jämtland för ett liv på andra sidan länsgränsen bland ”klyktattarna” vid kusten?  Jag sökte jobbet, fick det och mina tankar var några års jobb vid SCA för att sedan gå vidare till en trivsammare ort. Sundsvall överträffade dock mina förväntningar.  Jag och min familj med fru, två barn och hund fann oss snabbt tillrätta i sta´n och dess omgivningar. I Sundsvall fanns också goda förutsättningar att ägna en del av fritiden åt mitt orienteringsintresse. 1 juni 1979, första dagen på min nya arbetsplats satt jag med min nye chef Gösta och blev introducerad i jobbet som bolagslantmätare vid fastighetsavdelningen. Jag hade kommit till ett företag med verksamhet i stort sett i hela världen. Koncernen hade under min tid 45 000 anställda varav 8 000 i Sverige, de flesta i Norrland eftersom basen för verksamheten, skogsinnehavet och skogsindustrierna, huvudsakligen är lokaliserad i Norrland.  SCA har det största privatägda skogsinnehavet i Europa med 2,6 milj. ha skogsmark. Det motsvarar 8 % av Sveriges skogsmark. I några län, Jämtland och Västernorrland, är ägarandelen produktiv skogsmark 20 – 30 %, i Västerbotten och Norrbotten 8–12 %. Bolagets affärsidé var att utnyttja träfibern från ”ax till limpa”. Skoginnehavet har skapat goda förutsättningar för tre affärsområden i koncernen nämligen Skogsindustriprodukter, Förpackningar och Hygienprodukter. De senaste åren har bolagets struktur förändrats sedan förpackningsdelen sålts och bolaget delats i en skogsindustridel och en hygiendel, numera bolagen SCA och Essity. Även om stora förändringar skett i bolagsstrukturen har verksamheten inom min avdelning, markjuridiska avdelningen vid SCA Skog AB, varit mycket stabil. Till skillnad från en av våra skogsindustriella konkurrenter, Stora-koncernen som valde att sälja sitt markinnehav, har SCA trots kvartalsekonomernas återkommande förslag om försäljning av skogsmark i ”Sale Lease Back affärer” m.m. valt att behålla skogsmarkerna i sin egen ägo.

Uppdraget inom koncernen

SCA Skog AB s huvuduppgift är att på ett så effektivt sätt som möjligt förvalta skogen och förse bolagets industrier med virkesråvara. I denna process är markjuridik en av aktörerna.

Markjuridiks uppdrag är att

  • inom SCA Skogs verksamhetsområden:
    • fastighetsrättsligt förvalta den fasta egendomen
    • operativt ansvara för handläggningen av fastighetsfrågor
    • lämna service och råd i markjuridiska frågor
  • för SCA, på konsultbasis, svara för service, rådgivning och handläggning i fastighetsrättsliga frågor

Bolagslantmätarens arbetsuppgifter är att

  • köpa och sälja fastigheter
  • upprätta avtal om nyttjanderätter, arrenden och servitut
  • företräda bolaget i lantmäteriförrättningar och i fastighetsmål i domstolar
  • företräda bolaget i ärenden som rör inskränkningar i äganderätten, t ex frågor om naturreservat, Natura 2000-områden, skogsvårdslagen, rennäringen m.m.
  • bevaka bolagets intressen i vindkraftfrågor

 

De två första arbetsuppgifterna ovan omfattar förhandling, fastighetsvärdering, upprättande av avtal samt fullföljdsåtgärder som lantmäteriförrättning, lagfarts-, intecknings- och inskrivningsåtgärder.

”Rågången” mellan arbetsuppgifter för skogsförvaltning resp. markjuridik är tydlig. Ansvaret för allt som har med pågående markanvändning skogsbruk att göra ligger hos skogsförvaltningarna men så snart annan markanvändning aktualiseras ligger ansvaret hos Markjuridik. Jag hade med andra ord kommit till en organisation med ett brett spektrum av fastighetsrättsliga och fastighetsekonomiska utmaningar och med i många fall krav på snabbt agerande. Till skillnad från det specialiserade arbetet vid lantmäteriet hade jag nu blivit diversearbetare inom fastighetsrätten med ansvar för samtliga fastighetsärenden inom ett geografiskt område. Det var något som verkligen tilltalade mig då lösningen på många arbetsuppgifter förutsatte ett tätt samarbete med distriktspersonalen vid skogsförvaltningarna. En mix av lantmätarens specialkunskaper och distriktets lokalkunskap skulle borga för bra lösningar i de praktiska fall som dök upp. En annan väsentlig skillnad var också ansvaret från ”start till mål” vid t.ex. ett markförvärv, allt från den första markägarkontakten via värdering och förhandling till upprättande av avtal, ansökan om och bevakning av lantmäteriförrättning, lagfart, arkivering av handlingar, ajourhållning av kartor och register och information till den egna organisationen om förändringarna.

 

SCA-koncernen och dess kärnvärden

Ett viktigt dokument som Gösta överräckte redan första dagen var den skriftliga fullmakten som omfattar rätt att företräda bolaget i alla fastighetsfrågor. Fullmakten var mycket omfattande och innebar att jag försågs med ett stort förtroende att ”sköta korten” enligt de strategier som var fastlagda. Vi hade en lång genomgång och diskussion om bolagets kärnvärden, först i senare tid nedskrivna och inpräntade för alla bolagets medarbetare, väl så viktiga att följa för bolagets anställda. Orden ansvar, respektoch högklassighetsom följt mig från studietiden skulle vara mina ”rättesnören”.  Ansvar innebar att ta initiativ till och att utföra alla uppgifter med kundernas och företagets bästa för ögonen. Stort ansvar och kreativitet innebar en hög grad av självständighet i arbetet. Respektinnebar att vara öppen, ärlig och ha integritet, en förutsättning för harmoni och gott samarbete. Högklassighetutmärktes av hög kompetens. Konkret innebar det att möta kundernas förväntningar snabbt och effektivt och att jobba med ständiga förbättringar och utveckling av verksamheten. Tydlighet skulle utmärka verksamheten.

Med fullmakten och kärnvärden som grund för agerandet fick jag mandat för ett effektivt beslutsfattande. Vid underskrift av handlingar och dokument ansvarade jag för att allt var juridiskt korrekt och att den ekonomiska uppgörelsen var bra för SCA.

Onekligen en hel del att leva upp till men viktiga grundpelare för att göra ett bra jobb. Några av mina företrädare ett drygt sekel tidigare, de som gjorde skogsaffärerna och förvärvade stora delar av bolagets innehav har fortfarande dåligt rykte för att ha lurat av bönder deras skogsegendomar. I TV-serien ”Träpatronerna” illustrerades hur affärerna kunde gå till. Själv har jag sedan barnsben också fått höra hur bönder blev lurade av skogsbolagen och fortfarande kan dessa berättelser höras. En forskare har undersökt sanningen i dessa berättelser genom att under flera års tid gå igenom hundratals lagfarts- och inteckningsprotokoll. Han lyckades dock inte hitta ett enda kontrakt där man kan påstå att säljaren blivit lurad. Forskarens slutsats är att det hela är en myt. Som belägg för detta tittade han på betalningarna där likviderna i bolagsaffärerna motsvarade gängse ”marknadsvärden” vid respektive tidpunkt. Han konstaterade att på den tiden fanns ingen alternativ användning för skogen utom till vedbrand och husbyggnadsvirke. Men genom bolagens intresse fanns det plötsligt en möjlighet att sälja skog och få pengar. I de tusentals köpehandlingar jag själv stött på i bolagets arkiv har jag hittat endast ett fall där bolaget synes ha utnyttjat bulvaner för att rena ett köp genom en del komplicerade transaktioner av liknade art som t.ex. vid skatteplanering.  Oavsett hur det är med sanningshalten i ryktena belyser detta vikten av att alltid agera med kärnvärdena som grund för att vinna ett långsiktigt förtroende. I värsta fall kan ett enda moraliskt tveksamt agerande förstöra för lång tid! Ett exempel på att rykten från gamla tider är svåra att sudda ut hämtas från Piteåtidningen där det fanns stora rubriker om en markaffär där bolaget sålt mark till Piteå kommun.  Rubriken var ”Lurt med SCA” där en centerpartist i kommunfullmäktige uttalade följande ”Det här är säkert mark som SCA är ointresserad av, annars skulle bolaget inte släppa den ifrån sig. Så fort SCA är inblandad ligger det något lurt bakom”. Kommunalrådet höll dock inte med då han konstaterade att ”kommunen faktiskt har en skog- och markavdelning som har erfarenhet av sådana här affärer”. Ett annat exempel på misstanke om ett tveksamt agerande eller påverkan från bolaget återfinns i ett lantmäteriprotokoll som skrevs under en tid då möjligheterna att utöka glesbygdstomter var begränsad. Här hade bolagslantmätaren i ett viktigt principfall träffat överlantmätaren för att förankra möjligheterna till tomtutökning. Utökningen kom också att genomföras, dock mot förrättningslantmätarens vilja. Trycket från hans chef överlantmätaren innebar att lantmätaren, trots avvikande uppfattning såg sig tvingad att genomföra tomtutökningen. Han markerade sitt missnöje genom en personlig slutkommentar i fastighetsbildningsbeslutet, ”Att vägra den begärda fastighetsbildningen torde icke vara populärt”.

Köp och försäljning av skogsfastigheter

Köp- och försäljning av skogsfastigheter är en av avdelningens dominerande verksamheter med 150–300 affärer per år. Jordförvärvslagen styr verksamheten på ett avgörande sätt genom förbudet för bolag att utöka sitt markinnehav. Bakgrunden till detta är den politiska enigheten att markbalansen i Sverige mellan privatägd mark, mark ägd av staten och mark ägd av privata bolag anses lämplig. Detta innebär att de flesta affärer med privatpersoner sker i form av markbyten eller genom köp av mark där krav på kompensation ställs av länsstyrelsen i förvärvsprövningen. Verksamheten koncentreras därför till strukturförändringar av innehavet genom ägoarronderingar och intressearronderingar.  Ägoarronderinginnebär konkret att bolaget köper mark som angränsar egna skiften och avstår mindre markområden som ligger som enklaver, avskilda från det egna innehavet. De ägoarronderingar som nu pågått 60–70 år innebär att det splittrade ägandet längs älvdalarna omstrukturerats så att den privata ”bondskogen” ligger närmast bebyggelsen vid älven och bolagets skogar samlade i stora block upp mot vattendelarna. Intressearronderinginnebär en förflyttning av markerna med syfte att förflytta ägandet närmare bolagets industrier. Västligt belägna markområden, större och mindre, har på detta sätt kommit att ersättas av industrinära fastigheter. På motsvarande sätt har tätortnära marker ersatts av marker fria från de småskaliga problem som tätortsnära ägande innebär. Arronderingsarbetet är tidskrävande men kostnadseffektivt eftersom det ger mycket goda effekter på lång sikt. En jämförelse mellan ägarkartor idag och ett halvsekel tillbaka visar tydligt på effekten av detta mycket långsiktiga arbete. En positiv förändring i verksamheten är att den omfattande och tidskrävande prövning som tidigare ägde rum vid länets lantbruksnämnder nu ersatts av en enklare granskning vid länsstyrelsen. En positiv förändring i jordpolitiken är också att den prisprövning som tidigare ingick i tillståndsprövningen tagits bort och att efterfrågan på marknaden nu får styra priset.  Lättnaderna för förvärvstillståndsfria köp för privatpersoner utanför glesbygd har också förenklat genomförandet av skogsaffärer. Verksamheten med köp/försäljning var mycket stimulerande då den innehåller en mängd komponenter där en bra affär förutsätter god kunskap om skogen, hur den värderas, marknadsläget, bolagets prioriteringar, skatteeffekter, tillämpning av olika lagrum m.m.

En typ av ärenden som låg mig närmast hjärtat var reservatsaffärer. Med början år 1989 skedde årliga försäljningar till Naturvårdsverket av områden med höga naturvärden för att utgöra statliga naturreservat. Varje affär krävde mycket arbete och tid och innebar att bolaget måste försöka återanskaffa motsvarande arealer genom köp på öppna marknaden. 10 år senare kom vi därför att ställa krav på att Staten i stället för penninglikvider skulle lämna ersättningsmark för reservaten. Efter ett otal skrivelser och uppvaktningar i frågan under ytterligare 10 år kom så äntligen ett riksdagsbeslut år 2011 om överföring av cirka 100 000 ha produktiv skogsmark från statliga Sveaskog till ett nytt bolag ESAB (Ersättningsmark i Sverige AB). En av orsakerna till beslutet var de problem Staten såg med att uppfylla miljömålet ”Levande skogar”. ESABs marker kom sedan att användas som ersättningsmark vid reservatsförsäljningar från de största skogsbolagen SCA, Holmen Skog och Bergvik Skog samt i viss mån Svenska Kyrkan. För SCAs del fullföljdes affären i fyra etapper under åren 2013 och 2014. Till Staten överläts 148 reservatsområden med en areal om 20 000 ha produktiv skogsmark och som ersättningsmark erhölls 16 ersättningsobjekt om 34 000 ha produktiv skogsmark. Likviderna för markerna var cirka 1 miljard kronor på resp. sida. Affärerna beskrevs av pressen som ”Århundradets skogsaffär” och båda parter var mycket nöjda. För bolaget innebar det att alla tveksamheter och låsningar gällande markanvändning på de tänkta reservatsområdena var undanröjda samtidigt som markanvändningen på de förvärvade markerna innebar goda förutsättningar för ett produktivt skogsbruk. Jag konstaterade att på några få år hade vi genom ESAB-affären genomfört reservatsförsäljningar av motsvarande omfattning som under den tidigare tjugoårsperioden. För Statens del innebar ESAB att 450 nya naturreservat tillskapats, att tidsvinsten var betydande, att arbetet var kostnadseffektivt och att de skogsägande bolagen var nöjda. Med andra ord hade huvudmålet med våra affärer, ”alla nöjda och glada”, uppnåtts.

Avtal om nyttjanderätter, arrenden och servitut

Förhandling om och upprättande av avtal för nyttigheter/belastningar var även de omfattande och tidskrävande. Här förekom allt från att t.ex. utan ersättning få nyttja bolagets åkermark för hästbete till erfarenhetskrävande överenskommelser med andra markägare avseende skogsbilvägar och komplexa avtalskonstruktioner gällande vindkraftsupplåtelser. Gemensamt för samtliga upplåtelser var att först placera dem i korrekt ”rättsfigur”.  Skulle upplåtelsen avse nyttjanderätt, arrende, servitut eller något annat?  Ja, det kunde inte nog betonas vikten av att ha detta klart för sig för att det inte skulle råda några tveksamheter om giltighet, rätt till förlängning m.m. för att undvika rättsförluster. När avtalet väl var ”inplacerat” och förhandlingen avslutad hade vi ett 50-tal egna standardavtal att tillgå, allt för att underlätta hanteringen såväl vid upprättande av avtalet som registrering av dess tillhörighet, tidpunkt för upphörande, förnyelse m.m. Nödvändigheten av att ha ett mycket tydligt system för detta blev än viktigare då de egna fastighetsregistersystemen byggdes upp på mitten av 80-talet och som med tiden vidareutvecklats som hjälpmedel i handläggningen. Målsättningen inom bolaget är att alla avtal skall vara skriftliga och kopplade till en karta för snabb åtkomst som underlag för ett effektivt arbete. Ett bra exempel på detta var då man i organisationen stötte på byggnader på egen mark där skriftliga avtal saknades och ägandet var oklart. På ett av SCA Skogs ledningsgruppsmöten ställde jag frågan om behovet av en byggnadsinventering. Från en av de ansvariga skogsförvaltarna blev beskedet att behovet var ytterst tveksamt då det fanns få sådana byggnader på bolagets marker. Trots detta startade vi med början på 90-talet en inventering av alla byggnader på bolagets marker. Utgångspunkten för inventeringen var de byggnader som fanns redovisade på ekonomiska kartan.  Enbart på ett av fem delområden på nämnd skosförvaltares ansvarsområde ”uppdagades” osannolika 600 byggnader. Jobbet med avtalsreglering av främmande byggnader på bolagetsmark blev omfattande och dess låga prioritet gjorde att regleringen kunde betraktas som slutförd först 25 år senare.

Lantmäteriförrättningar och fastighetsmål

De flesta köp- och försäljningar samt vissa servitutsavtal och överenskommelser resulterade i lantmäteriförrättningar.  Då de flesta beslut grundade sig på frivilliga överenskommelser kunde själva bevakningen vid förrättningen ske på ett lättvindigt sätt med okontroversiella förrättningsbeslut. Mer sällan förekom tvistigheter som ledde till besvär och prövning i domstol. Bolagslantmätarens fullmakt hos SCA avsåg rätt att företräda bolaget i många sammanhang allt från det enkla till det mer komplicerade som t.ex. i fastighetsmål vid domstol. En erfarenhet inledningsvis var att processföring är något en lantmätare saknar i sin utbildning. Bristen kunde dock kompenseras på ett bra sätt genom de fina kontakter vi lantmätare hade med våra bolagsjurister. Här fanns stöd att få gällande processföring och naturligtvis även i ”bollning” av sakfrågorna.

Det i särklass vanligaste målen på 80- och 90-talen avsåg upphävande av skogsfångsservitut. Denna typ av servitut är okända för många i lantmätarkåren med undantag av dem som varit verksamma i Norrland och i delar av Värmland. Servituten tillkom i stor omfattning på senare delen av 1800-talet och avser vanligen rätt för en torpfastighet i storleksordningen 5 hektar att på annan fastighet taga sitt husbehov av i första hand ved- och byggnadsvirke. Rättigheterna avsåg i flera fall även rätt till andra förnödenheter som ”jakt- och fiske, mulbete, m.m.” Rättigheterna tillkom vanligen i samband med att de bönder som sålde sina fastigheter undantog gård med inägor, ett mindre skogsområde och nämnda rättigheter som komplettering för de behov som fanns för torpet. Den enda skog på hemmanet som vid den tiden hade något värde för bonden var det sågtimmer som behövdes för torpets byggnader och den skog som behövdes för torpets uppvärmning. Det specifika med denna rättighet var att först tolka om det var ett servitut, sedan om servitutet fortfarande var giltigt och vidare hur det fick utnyttjas, möjligheten att ändra/upphäva servitutet, dess värde m.m. Många är de lantmätare och jurister i Norrland som ägnat dagar och veckor åt att utröna de lagliga möjligheterna att hantera dessa. Servituten i sig utgjorde hinder för ett rationellt skogsbruk på de fastigheter som belastades och lagen gav möjligheter att via fastighetsregleringsinstitutet hantera dem. På 70-talet konstaterade vi från våra manuella fastighetsregister att 700 av bolagets 10 000 fastigheter belastades av skogsfångsservitut. Eftersom ett initiativ från bolaget till upphävande sågs som en äganderättslig kränkning möttes det av ett starkt ogillande hos servitutshavarna.  SCAs policy blev av flera skäl att ta initiativ till en reglering endast då servitut missbrukats. Till saken hör dock att många servitutshavare kom att drabbas av fastighetsbildningslagens regler att de automatiskt upphörde att gälla vid vissa fastighetsregleringar och att de därmed ”kom upp på bordet” utan att någon av sakägarna yrkat på upphävande. Det innebar också att lantmäteriet tvingats fatta beslut mot servitutshavarnas vilja med följd att många besvärade sig hos domstolen. En av många servitut jag själv tog initiativ till att avveckla avsåg ett fall där servitutshavaren uppenbarligen missbrukat rättigheterna genom att med servitutet som täckmantel avverka skog motsvarande fem gånger mer än husbehovet och sedan sälja träden till ett närbeläget sågverk. Avverkningen doldes genom uttransport av skogen på en omväg. Ett naturligt förfarande hade varit att anmäla servitutshavaren för stöld men utfallet i bevisfrågan kändes inte helt trygg. Alternativet blev därför att begära upphävande av servitutet vilket också blev lantmäteriets och efter besvär även fastighetsdomstols utslag. Avlösen av värdet av dylika servitut bedömdes vara väl använda pengar då bolaget slapp olägenheterna av dess nyttjande för all framtid. Några av servitutsmålen kom att gå till hovrätten och något till Högsta Domstolen för avgörande. På detta sätt kom inledningsvis flera grundläggande principer för synen på servituten i olika avseenden att knäckas för att sedan vara vägledande för det fortsatta arbetet med dessa. Med tiden har därför frågorna om skogsfångsservitut kommit att lösas genom frivilliga överenskommelser. Antalet mål i domstol har därför klingat av till endast några per år. En paradox i sammanhanget är att sedan cirka 200 av de 700 skogsfångsservituten avvecklats och att antalet kvarvarande då borde ha reducerats till 500 är antalet i stället det dubbla!  Förklaringen till avvikelsen står att finna i att flera servitut ” kommit upp till ytan” i det alltmer noggranna digitala registreringsarbetet.

Övriga arbetsuppgifter

Tjänsten som bolaglantmätare innebär ett diversearbete inom fastighetsjuridiken. Arbetsuppgifterna är i grunden oförändrade från tid till annan. Under de 35 år jag arbetade för SCA har tyngden av olika uppgifter naturligtvis varierat beroende på utvecklingen i samhället och de krav bolaget har på sin verksamhet inte minst med anledning av anslutningen till skogliga certifieringssystem. Sedan slutet av 80-talet har frågor gällande naturvård,vindkraftoch rennäringfått allt större tyngd. Reservatsarbetet har jag omnämnt tidigare och vindkraftfrågorna har inneburit en etablering av i nuläget av cirka 500 vindkraftverk på bolagets marker.

Rennäringsfrågorna var en av de mest udda frågor jag tvingats ge mig i kast med. Kunskapen om bestämmelserna i rennäringslagen och för urfolken med dess praktiska innebörd krävde ett stort engagemang. Jag var rådgivare till bolagens gemensamma organisation Skogsindustrierna i flera fastighetsrättsliga frågor och då rennäringsfrågorna hettade till blev jag skogsbolagens ”gisslan” eller något finare uttryck de privata skogsbolagens representant i dessa frågor. Som sådan kom jag bl.a. att sitta med i den s.k. Gränsdragningskommissionen, en statlig utredning vars uppgift var att klarlägga var gränsen för renbete går. Det var onekligen ett grannlaga arbete med vitt skilda uppfattningar mellan företrädarna för rennäringen resp. privatskogsbruket.  Arbetet pågick under 4 års tid och innebar att mitt ”klippkort” för resor Sundsvall-Stockholm t.o.r. ständigt måste förnyas. Grunden för arbetet var att ta del av en ”djupdykning” i de historiska källorna och förena detta med de egna erfarenheterna av samernas renskötsel på bolagets marker under lång tid. Mitt bidrag i kommissionen kändes bra och utredningens arbete utmynnade i ett förslag på var gränsen sannolikt går utifrån en tolkning av begreppet ”urminnes hävd”. Någon enighet mellan markägare och samer om var gränsen går kunde inte nås.  Utredningsförslaget har naturligtvis ingen rättsverkan då tvist om var rennäringsrätt föreligger endast  kan avgöras av domstol.  Jag ser dock utredningen med dess historiska beskrivning och ställningstaganden som ett viktigt underlag att lyfta fram i de diskussioner som förs i frågan.

Förutom landsbygdsinriktade frågor har jag haft förmånen att blanda dessa med uppdrag från bolagets industrier allt från planfrågor till markinköp och genomförandefrågor.

Exempel på några mer udda arbetsuppgifter har handlat om de regler som styr markanvändningen där landhöjningen i havet medfört uppgrundningar, uppförande av ekonomibyggnader för jord och skog utan krav på bygglov, rätten att ta väg över annans mark i skogen, olovlig camping och mossplockning m.m.

Det gemensamma arbetet inom markjuridik

Den beskrivning jag lämnat har huvudsakligen handlat om bolagslantmätarens roll och uppgifter. Den viktigaste tiden i min yrkesroll har handlat om de 18 åren som chef och ledare för markjuridiska avdelningen. Under denna tid hade jag förmånen att involvera mina medarbetare i arbetet med att sätta gemensamma mål, stora som små, för att styra vår verksamhet. Vi blev ett slagkraftigt team med engagerade och målmedvetna medarbetare! Ett viktigt redskap för att nå målen på bolags- avdelnings- och individuell nivå var bolagets bonussystem med ständig uppföljning under året. De mål som uppnåtts kunde premieras genom en extra löneutbetalning varje år. Mina erfarenheter av systemet är mycket goda och bidrog onekligen till en fin styrning av resurserna.

Från en avdelning med 13 anställda i början på 80-talet kunde ”styrkan” succesivt reduceras till 7 personer fram till år 2014. Rationalisering kunde trots flera arbetsuppgifter och större markinnehav ske genom den målstyrning jag beskrivit, övergång från manuell till digital ajourhållning av register och kartor och genom en stark prioritering av arbetet mot de viktigaste kunderna för avdelningen. Grunden för att nå framgång låg i allas medvetenhet om de kärnvärden jag tidigare beskrivit, ansvar, högklassighet och respekt och med ett viktigt tillägg GLÄDJE. Lätta att skriva ner men väl så viktiga att leva upp till! En av de åtgärder vi gjorde för att påminna oss om glädje var att stärka samhörigheten vid avdelningsutflykter då vi förenade nytta med nöje. Vanligtvis innebar dessa att vi besökte andra enheter inom SCA gärna ute i markerna för att illustrera problem och lösningar och för att träffa våra viktigaste kunder. Kvällarna ägnades åt gemensamma ”hopp- och lek-övningar” och middag med sång och dans.  Aktiviteterna genomfördes vanligen under två dagar, två gånger per år och kom att bli ett viktigt inslag för att stärka gruppandan och känna glädje.

Ringar på vattnet

En viktig förutsättning för jobbet som bolagslantmätare och avdelningschef var medverkan i olika kontaktnät. Värdet av att blanda kompetenser, fånga intryck och dela med sig av erfarenheter utanför den egna sfären kändes viktigt för mig. På det lokala planet skapade deltagande i länens lantmäteriföreningar viktiga kontakter. Jag hade också förtroendet att vara ledamot i Sveriges lantmätarförenings (SLFs) styrelse under många år. Arbetet för SLF krävde en del tid men kändes som ”väl använda pengar”. Ett exempel på ringar på vattnet som detta arbete gav var deltagande i internationella lantmätarkonferenser och därmed en breddning med ett nätverk av internationella kontakter. Genom den annons som jag år 1990 lät införa i medlemstidningen för lantmätarföreningen i New South Wales, Australien, med önskemål om erfarenhetsutbyte mellan lantmätare, fick jag ett napp som starkt kom att påverka mitt liv. Resultatet av annonsen kan jag idag summera som en 30-årig tid med vänskapsutbyte mellan mig med familj och lantmätaren Dennis Smith med familj bosatt 8 mil söder om Sydney. Det började med att Dennis besökte mig 3 veckor för att ta del av mina arbetsuppgifter. Året därefter gjorde jag motsvarande besök i Australien under 5 veckor för att ta del av Dennis arbete vid hans privata lantmäterifirma. Inför 1994 års internationella lantmätarkongress i Melbourne hade jag förmånen att som reseledare tillsammans med Dennis ordna en förkonferensresa för svenska lantmätare för att visa upp landmärken på den australienska kontinenten och en del av Dennis arbetsuppgifter. Resan blev mycket uppskattad då den gav många intryck och impulser för den 72 personer stora grupp som deltog i resan. Idag kan jag summera ett 15-tal resor med Dennis till olika världsdelar, de flesta till länderna Australien och Nya Zeeland.

Erfarenheterna från resorna är ovärderliga. Ett exempel på ett bra resultat av vårt utbyte är kopplat till de planer Sverige och Norge hade att införa tredimensionell fastighetsbildning. Genom de kontakter och erfarenheter jag fick kom en grupp från länderna att besöka Dennis för att se hur han praktiskt jobbade med 3D i Australien. Detta bidrog till att 3D-fastighetsbildning senare kom att införas i Sverige. Alla kontakter och kunskaper jag fick innebar också att jag hade förmånen att bli vald som förste ordförande i den svenska vänskapsföreningen för Australien och Nya Zeeland med 16 000 medlemmar. Verksamheten i denna gav ytterligare kunskap och möjligheter att resa till dessa länder för att etablera samarbete och samtidigt studera och på olika sätt dela med sig i frågor från natur och kultur till lantmäteri och skogsbruk.  Andra ”ringar på vattnet” i arbetet som bolagslantmätare har varit som ledamot i Mark- och miljödomstolen, arrendenämnder samt som medlem i bolagslantmätarföreningen och i flera olika skogliga sammanslutningar.

De 2 åren jag planerat som bolagslantmätare blev raskt 35 år i bolagets tjänst.

Tiden som lantmätarkonsult

Direkta efterfrågningar av mina tjänster, förmånen av god hälsa och möjligheterna att göra det jag tycker bäst om lockade mig att fortsätta arbetet med lantmäterifrågor som konsult och egen företagare. Nu, i avrundning av min tid som lantmätare, prioriterar jag att företräda markägare i processen vid bildande av naturreservat. Det är en bonus att kunna utnyttja sin livserfarenhet, göra långa vandringar i skog och mark och dessutom få betalt för nöjet!

Några reflexioner

Året är 2020. Då jag går igenom tentamensboken från KTH med de 43 ämnena känns de flesta ha kommit till nytta i min verksamhet. I endast tre av ämnena känns nyttan ha varit tveksam. Det är ämnena matematisk statistik samt fortsättningskurserna i geodesi och fotogrammetri. Å andra sidan skulle jag inte ha velat vara utan geodesin med all den kamratanda som skapades under en hel sommars oförglömliga fältövningar i Båstad med kurskamraterna. Ämnen från KTH jag direkt saknat under min tid är ledarskap, förhandlingsteknik och processföring. Sammanfattningsvis, en oerhört fin utbildning till nytta och glädje under ett halvt sekel.

Valet av lantmätarutbildningen för 50 år sedan, inriktningen mot fastighetsrätt och fastighetsvärdering samt valet till bolagslantmätare blev ett lyckokast i mitt liv. Under den långa yrkesverksamma tiden som bolagslantmätare har det varje dag dykt upp arbetsuppgifter och/eller nya kontakter som i sig varit unika och stimulerande och gjort jobbet roligt. Det bästa har varit samarbetet med de lojala medarbetarna på markjuridik och inom SCA Skog, att möta ”bönder på bönders vis” och friheten att verka utanför gränserna.

Författaren Torgny Lindgren har i sin bok ”Legender” karaktäriserat lantmätaren vid en förrättning i Korpmyrberget i Västerbotten. Vid en måltid satt lantmätaren ”rak och styv i stolen, han såg ut som en sjutumsspik och han böjde sig inte fram då han åt men ändå så spillde han inte och han åt i fyrkant, han gjorde raka kanter med skeden, han hade lagt gröten mitt i tallriken och han putsade den och gjorde hörnen alldeles räta och sedan åt han försiktigt och lika mycket från var sida så att gröten hela tiden var fullkomligt fyrkantig, också den sista skeden kornmjölsgröt var fyrkantig. Om man på en enda punkt släpper in oordningen i sitt liv, sade lantmätaren, då är man förlorad. Är Du lika samvetsgrann med allting du gör, sade Otto. Jag är en människa med ryggrad, sade lantmätaren, än har jag aldrig tagit ett steg eller gjort ett handgrepp av en slump”.

Jag är övertygad om att en karaktärisering av mig som lantmätare kommer att stå i bjärt kontrast till Lindgrens målande beskrivning av lantmätaren då jag aldrig behövt forma gröten i fyrkanter utan i stället haft förmånen och friheten att verka som en lantmätare utan gränser!

l.rubensson@gmail.com

 

 

 

                     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *