Varför Lantmäterilinjen och hur gick det, Lennart Fällström L-69

Det första jobbet

En gråmulen dag i början av juni 1966 står jag på en sandstrand i Höga Kusten. Luften är kylig och stranden är folktom. Det känns konstigt då det varit stoj och lek alla gånger jag varit här förut. I stort sett varje sommar sedan jag föddes har jag varit här med familjen för att sola och bada. Östersjön har sällan varit inbjudande till dopp, men efter en badmintonmatch har det ändå varit bra med lite avkylning.

Nu står jag i vattenlinjen och håller en stakkäpp i handen. Bakom teodoliten står Göran och vårt uppdrag är stomkartekomplettering. Höga Kusten är det område i Sverige där landhöjningen är allra störst. 1 cm* per år och vid en långgrund sandstrand blir det lätt flera meter mera strandmark på några år. Nordingrå började bli en alltmer intressant del av Höga Kusten för turister och semesterfirare. Sommarstugetomter och fritidsaktiviteter krävde ett korrekt kartunderlag.

Sommarlovet mellan 2:a och 3:e ring i gymnasiet skulle jag få prova på ett ”riktigt” jobb. Tidigare somrar hade spenderats hemma på gården med höslåtter som den stora arbetsinsatsen. Mamma hade ordnat så att jag skulle få vara någon månad på Lantmäterikontoret i Kramfors. Spännande att få lära känna en helt ny värld. Under distriktslantmätare Gillgren jobbade ett par mätningsingenjörer, en kartriterska och en tjej som skötte administrationen. Jag fick ett eget skrivbord i stora rummet där även mätningsingenjörerna satt. Bland arbetsredskapen fanns en handvevad räknesnurra som skulle användas för att räkna ut längder och vinklar. Efter ett par veckor hade jag t.o.m. lärt mig att dra roten ur ett tal genom att veva framåt flera varv och till slut veva ett bakvarv. Jag fick följa med ut på förrättningar, gränsbestämningar och avstyckningar. Ett omväxlande jobb där man hämtad in data ute i verkligheten och sedan översatte det till kartor inne på kontoret. Jag fick också lön och när vi var så långt från kontoret som ute i Storsand, Nordingrå då fick man också traktamente. Den första lönen i mitt liv. Tillsammans med en kompis som jobbat i driften på SCA:s Kramforsfabrik så åkte vi till Alassio i Italien med Club 33 för pengarna.

 

Vad skall man bli?

Efter studentexamen och militärtjänsten så blev det aktuellt att välja studieinriktning. Många av mina gymnasiekompisar åkte till Umeå. Jag var villrådig och hade inte någon bestämd idé om yrkesval, så jag åkte också till Umeå och började läsa matte. För att få vägledning om lämpligt vägval gjorde jag en test hos PA-rådet i Umeå. För min del blev inte detta något stöd i val av studieinriktning. Jag passade både för ingenjörsarbete och för humaniorainriktningar. Under året mognade dock intresset för KTH. När våren kom så sökte jag till Arkitektur i första hand och till Lantmäteri i andra hand. Vi hade renoverat mangårdsbyggnaden under min gymnasietid och jag hade varit engagerad i att rita alternativa planlösningar, köksinredning och fasadändringar. Detta var spännande. Därför blev det arkitektur i första hand.

När antagningsbeskeden kom under sommaren så visade det sig att poängen för att komma in på arkitekturutbildningen var jättehög. Det blev mitt andrahandsalternativ som kom att bli min framtid. När väl kurserna började hade även Lantmäteristudenterna lektioner i stadsplanering på Arkitektur. Jag började på högskolan 1969, dvs. året efter -68 våren. På Arkitektur var det nyordning, totaldemokrati. Omröstning om vad som skulle studeras och vem som skulle leda lektionen. Halva lektionen gick till spillo för meningslösa diskussioner.  Jag var mycket glad för att jag börjat på Lantmäterilinjen.

 

KTH – sektionen för Lantmäteri

Vi var 70 förväntansfulla elever som bänkade oss i L1, den stora salen på bottenvåningen i huset vid Drottning Kristinas väg 70. Bertil Hallert var dekanus och tillika professor i fotogrammetri när jag började 1969. Han var en man med stor värdighet och skrev filosofiska texter i studenttidningen Ellen. Han efterträddes av Erik Carlegrim som hade doktorerat i jordbruksekonomi men kom att ansvara för fastighetsekonomi och blev den som intresserade oss för fastighetsmarknaden och dess moderna utveckling. Andra lärare vid den tiden var Ingvar Fridell som undervisade i fastighetsteknik. I marklära fanns en kunnig assistent som jag tror hette Ragnar. Han kunde allt om vatten i marken och behärskade t.o.m. slagruta. En annan profil i marklära var Armolik som lärde oss att skilja på alla jordarter, allt från ”kroft grüs till stüf lera”. Arne Bjerhammar var fortfarande ansvarig för Geodesiundervisningen och såg till att sommarkursen med praktiska övningar i mätteknik med olika instrument fanns kvar och gick av stapeln i Båstad som många år tidigare. Hans dotter Agneta kom att gå i min årskurs.

Det var en bunden undervisning med flera ämnen parallellt. Dagarna var inrutade, men varvades med föreläsningar och laborationer eller grupparbeten. Relativt många studiebesök gjordes också. Vi studerade vägbyggnad på Bogesundslandet, biologi i Liljansskogen och markformationer i Vallentuna. Även längre utflykter fick vi göra. En av dem gick till Östergötland där vi bl. a. träffade godsägaren till Stegeborg bortom Söderköping. Han visade på ett aktivt skogsbruk med planteringar av både gran och ädellöv samt viltvatten.

För mig som hade läst matte ett år på universitetet var det en härlig miljö att komma till KTH. Här var vi en definierad klass med kamrater som man lärde känna och blev vän med för livet. Genom blandningen av teoretiska ämnen och mera praktiska ämnen blev det inte tungt och tråkigt. När jag redan läst två betyg i matematik slapp jag matten på Teknis som uppfattades som jobbig av många, speciellt som den skulle inhämtas utöver alla andra ämnen. Ett ämne som var lite klurigt var statistik eller numerisk analys. Samtidigt var det spännande då en arbetsuppgift var att programmera en dator som skulle ge lösningar på ett problem med inmatning av olika parametrar. Om jag minns rätt var programspråket algol. Jag och en kompis skulle lösa uppgiften om hur lång tid det tog för en hund att komma ifatt en hare under vissa förutsättningar. Jag gick helt in för uppgiften och hittade snart en lösning. Då fick man gå till Institutionen för Numerisk Analys och stansa kort som sedan kördes i datorn. Det blev inte helt rätt vid första försöket, men med lite korrigering i programmet så fick jag fina resultat. Det blev så bra så att jag sålde programmet till flera andra som inte orkat eller lyckats med sina program. Vi blev alla godkända. Det var bland de första gångerna som en dator användes i undervisningen. Vi hade inte ens kalkylatorer när jag började 1969. Det var räknesticka och räknesnurra som gällde.

 

Fältövningar

Den stora övningen var i geodesi en månad i Båstad. Här fick vi känna på olika mätinstrument för att hämta in data till att upprätta en karta. Det som var nytt då i början av 1970-talet var ett elektroniskt avståndsmätningsinstrument som kunde mäta avstånd upp till flera km med en missvisning av någon mm (1/100 000 * avståndet). Under den månad vi vistades i Båstads härliga miljö var vi indelade i grupper. Min grupp bestod av 4 killar. Vi hade hyrt en liten röd stuga av en fruktodlare som bodde på Hallandsåsens sluttning mot Skälderviken inte så långt från Norrvikens Trädgårdar.

Tidigare årskurser hade köpt en gammal Volvo, en ”sugga” för att transportera sig runt mellan mätpunkterna. Jag hade redan i Umeå förvärvat en modernare Volvo. En PV 444 sport av 1960 års modell. Grön till färgen. När jag kom till KTH visade det sig att Anders Ericsson från Falun som också gick i min årskurs hade en lika grön Volvo av liknande modell. När vi åkte till Båstad dekorerade vi den välvda bakluckan med en ljusgrön Lantmätarviking med stakkäpp, symbolen för Lantmätarutbildningen på den tiden. Månaden i Båstad har gett oförglömliga minnen som värmer varje gång man tänker tillbaka. Nedanför stugan vi hyrde fanns en skog av vildkörsbär. De mognade runt midsommar och man kunde klättra upp och stoppa i sig obegränsat. Så exotiska saker som en surströmmingsfest på skolgården i centrala Båstad ordnade vi. Lantmätare är ju särskilt lämpade för orientering. Det var flera i årskursen som utövade sporten. Men i Båstad ordnades en speciell orientering, en spritorientering. Vid varje kontroll skulle något drickbart letas upp och konsumeras innan man fick springa vidare till nästa kontroll. Tävlingen gick av stapeln på Malen i Båstad. Där var det bitvis rätt svårforcerad slyskog och en bäck som skulle passeras utan att man blev blöt. Då blev det straffdrickning. Sista kontrollen kunde bara nås genom att simma runt en pir. Det var ett äventyr. För oss som fortfarande kunde stå på benen återstod dans på Folkets Hus i Torekov efter ombyte till torra kläder.

Vi gjorde också en studieresa i geologi. Den gick till Skåne. Tänk vad exotiskt för en kille från Kramfors att springa omkring i bokskogar i skir grönska och att få förklarat varför landskapet var så böljande och leran så tjock i vårt sydliga landskap. Det var på de här resorna som man lärde känna varandra och formade en djup vänskap.

Efter två år med en bred basutbildning skulle man välja inriktning och bli mera specialiserad. Traditionellt lantmäteri med mycket juridik, mera teknikinriktad mätning eller fastighetsekonomi var alternativen. Jag valde fastighetsekonomi tillsammans med många i årskursen. Det var spännande insikter i marknadsekonomi och system för beskattning. Speciellt med så dynamiska lärare som Bertil Hall och Erik Persson.

Även här fick vi åka på studieresor. En gick till Dalarna där vi studerade fastighetsreglering och rationalisering i jord- och skogsbruk. Den omfattande ägodelning som förekommit i Dalarna hade gjort stora delar av lantbruket oanvändbart. Lantmäteriförrättningar hade pågått sedan slutet av 1800-talet, men var svåra att genomföra då ingen arvinge ville ge upp sin lilla areal då den gav möjlighet till att upprätthålla släktband och delaktighet i jakt. Men även kommunal ekonomi studerades under resan och vi besökte flera kommuner. Vi hade en eller ett par minibussar som vi åkte i. De tog oss ända upp till Älvdalen.

Det var en solig kväll i juni när vi stannade vid korvkiosken för att stilla den värsta hungern. Där träffade vi två tjejer som vi intervjuade om Älvdalen. De förstod att vi inte visste så mycket om denna avlägsna del av landet så de erbjöd sig att guida oss. Den ena sprang hem efter en gitarr och sen visade de vägen till ett utsiktsberg vid Österdalälven strax utanför samhället. I solnedgången satt vi där och spanade ut över ett mäktigt landskap. Dalkullorna började prata älvdalsmål, tog fram gitarren och sjöng. Det var som en förtrollning. En av livets magiska ögonblick, solnedgång över älven och storskogen och skönsång på ett urspråk.

Sista året på KTH/Lantmäteri kunde man specialisera sig ytterligare. Fastighetsekonomi stad eller land. Jag valde land. Det var väl inte så stor skillnad på kurserna i fastighetsvärdering, men landsbygdsinriktningen handlade även om jordbrukets rationalisering för att skapa bärkraftiga enheter. Än en gång fick vi åka på studieresa. Nu till Hälsingland. Även här fanns skogsskiften som var som kilometerlånga remsor över berg och sjöar. Vi besökte Lantmäterikontor och Lantbruksnämnder som hade en plan för rationalisering och berättade om statliga stöd som kunde utgå för att smidigare kunna genomföra planen. En eftermiddag blev vi bjudna hem till Erik Persson. Han hade ärvt ett torp i Delsbotrakten. Nu skulle vi ha tävling – i lieslagning. Detta var min gren. Jag hade ju slagit med lie en hel sommar i Kramfors kommun där gräsklipparna inte kom åt. En sträcka mättes upp och Erik och jag ställdes mot varandra. Jag fick en dåligt slipad lie och kort mjukt gräs. Erik hade hemmaplan och kunde briljera. Han tog hem segern, men vi avslutade ändå med en pilsner var.

Breda insikter i hur samhället fungerade, tolkning av lagar och förståelse för ekonomiska samband hade dessa fyra år gett. Lite djupare förståelse i fastighetsvärdering hade jag fått så jag kände mig redo att ta itu med riktiga arbetsuppgifter. Men först skulle ett examensarbete genomföras. Vi var tre grabbar som skulle belysa ett ämne inom fastighetsekonomi. Nore Ericsson, Lasse Magnusson och jag. Erik Carlegrim var handledare. Det var våren 1973 vi skulle genomföra vårt arbete. Riksdagen hade då beslutat att vissa statliga verk skulle utlokaliseras till städer i landsorten. Vi bestämde oss därför att undersöka villapriserna i några av utlokaliseringsorterna och jämföra med priserna i några villaförorter i Stockholm.  Det var 6 300 anställda som berördes av utlokaliseringsbeslutet och många bodde eller skulle flytta till villa. Detta måste vara intressant för en mäklare trodde vi så vi kontaktade Sparbankernas Fastighetsbyrå och lyssnade med dem om vi kunde få tillgång till deras säljstatistik på 8 orter vi valt ut. Det skulle gå bra och vi blev dessutom utlovade ett honorar på 10 000 kr om de fick ta dela av resultatet. Glada i hågen satte vi oss i min Volvo Pv och åkte hem till Kramfors. Därifrån började vi arbetet med att besöka Östersund, Sundsvall, Gävle och Uppsala. Vi samlade in priser för en standardvilla och klassificerade läget i orten. Materialet behandlades därefter med tre metoder, aritmetiska medelvärden, regressionsanalys och taxeringsförfarande. Regressionsanalysen var en relativt ny metod i sådana här sammanhang. Det fodrade en datorbehandling med så mycket material och test av en förklaringsmodell. Arbetet blev uppmärksammat i flera tidningar runt om i landet. Det var ett positivt besked till de som tänkte flytta ut. De skulle tjäna mellan 30 000 och 65 000 kr på att köpa ett liknande hus på den nya orten. Medelpriset för en 60-talsvilla på 100 m2 i Vällingby eller Danderyd var vid den här tidpunkten ca 200 000 kr! Högst pris ute i landet hade Östersund och Uppsala där priset på standardvillan var 170 000 kr. I Östersund utbröt en mindre politisk strid om begränsad tillgång på tomter och för lite byggande när tidningarna skrev om vårt examensarbete.

 

Får man nåt jobb som civilingenjör?

Nu var vi framme i april, maj 1973. En underbar studietid var över. Verkligheten närmade sig. Utlokalisering var beslutad. Detta gällde även Lantmäteriverket. De skulle flytta till Gävle. Ingen attraktiv ort för oss nybakade civilingenjörer. Min fru hade visserligen bott i Bomhus upp till 10-årsåldern men hade ingen längtan tillbaka. Det var en tid med begränsad tillgång till jobb. De jobb som blev lediga krävde lång erfarenhet för att stå sig i konkurrensen. Många ansökningar skickade jag iväg till platser runt om i landet. De kom tillbaka med tack och meddelande om att annan sökande fått jobbet. Det var särskilt svårt för en kurskamrat som var lite äldre och hade familj och hade givet upp ett jobb inom jordbruksnäringen på Öland, tagit lån för att studera och nu inte fick något jobb.   Tillsammans med religiösa grubblerier gjorde det att han tog sitt liv.

Lasse Magnusson i min exjobbsgrupp fick en anställning på Ljungquist Fastighetsvärderingar i Stockholm rätt omgående. Det var ett privat värderingsföretag med ett 10-tal anställda. Lasse hade även sökt andra tjänster och efter någon månad fick han erbjudande om ett lantmätarjobb i Norrtälje. Han valde det istället och rekommenderade mig som ersättare på Ljungquist. Det blev börja till en lång karriär inom fastighetsvärdering för min del.

 

Fastighetsvärderarjobb

Jag var inte den förste högskoleutbildade som fick arbete på Ljungquist. Både Lennart Elving och Thomas Hammar med fastighetsekonomutbildning jobbade där. De flesta värderarna var dock byggnadsingenjörer. Det var också Lennart Ljungquist. Han hade arbetat i sin pappas byggnadsfirma och varit med och byggt hyreshus i Stockholm. 1952 startade han firma för fastighetsvärdering efter en förfrågan ifrån Enskilda Banken. När jag fick anställning 1973 hade han stigit av som VD och Kjell Berglund hade anställts på den posten. Verksamheten omfattade allt från småhusvärdering för belåning till värdering av hyreshus, industrier och stora lantegendomar. Värderingar i samband med tvister och expropriationer förekom också.

När det gällde småhus användes ortsprismetoden. Det fanns klippböcker där utannonserade villor fanns inklistrade, geografiskt fördelade och i många fall uppföljda med både annonserade och slutliga priser. Lennart Ljungquist hade ett brett kontaktnät med mäklare och blev därför snabbt uppdaterad i marknaden. För storhusen användes en diskonteringsmetod kombinerad av prisjämförelser emellanåt. Normaliserade intäkter minus driftskostnader och en avskrivningspost gav ett netto som evighetskapitaliserades med en antagen förräntning av eget kapital efter att räntan på antaget lånat kapital dragits av. Den antagna förräntningen på eget kapital anpassades till varje värderingsobjekt efter attraktivitet så att resultatet blev ett marknadsvärde som stämde med observerade priser. Som nybörjare fick jag ansvar för att uppdatera det manuella ortsprissystemet. Sedan ett par år fanns förutom klippböckerna blå plastlådor med kort där köp av småhus fanns dokumenterade. Uppgifterna på dessa kort var hämtade från officiella källor. Vi besökte regelbundet inskrivnings-myndigheterna i Stockholmsområdet eller på den ort där värderingsobjektet låg. Där bläddrades de senaste lagfarterna fram och fastighetsbeteckning, köpare, säljare och köpeskilling noterades. Därefter gick man till skattemyndigheten och plockade uppgifter om det försålda objektet ur taxeringslängden. Här fanns en omfattande information om tomt och byggnad. Det var ett slitsamt arbete att fylla dessa kortregister så att de blev praktiskt användbara i värderingsarbetet. Det var speciellt Danderyd och Täby som var prioriterade med dokumentation eftersom tunnelbanan skulle byggas ut här och vi antog att många villor behövde exproprieras. Firman hade sedan länge samarbete med flera stora advokatbyråer i Stockholm däribland fastighetsjuristerna på Malmström och Malmenfeldt och affärsjuristerna på Söderberg & partners.

Hösten 1973 när jag anställdes pågick det största uppdraget sedan bolagets start, värdering av Saab Scanias industri i Södertälje. Värderingen gjordes för försäkringsändamål och det var därför viktigt att alla byggnader dokumenterades. Det arbetet engagerade hela kontoret och hade pågått hela sommaren. Ett annat speciellt uppdrag som hade genomförts året innan jag anställdes var värdering av Frötuna gods utanför Uppsala ägt av Carl Oscar Bernadotte sonson till Oscar II. Det var en stor egendom och för att snabbt få grepp om dess utbredning och innehåll använde Lennart Ljungquist sitt flygplan. Det använde han också för att åka till Göteborg någon gång i veckan. Under 1960-talet var det en omfattande byggnation av bostäder i Sverige. Bankerna ville ha koll på att tidplanerna hölls och att det som producerades var av god kvalitet. Då behövdes en besiktning före varje lyft av byggnadskreditivet. Ljungquist hade uppdrag att följa byggen både i Stockholm och i Göteborg. Lennart var delägare i ett enmotorigt propellerplan tillsammans med två andra företagare. Det här var 60-tal! Med tiden så blev de återkommande säkerhetsgenomgångarna en alltför tung belastning och flygplanet avvecklades.

Värderingsrapporterna skrevs av sekreterare. I början av 70-talet fanns det 4 sekreterare samt en dam i växeln som också skötte tidbokningar och lade upp besiktningsresor. Värderaren gjorde kalkyler och värdebedömningar samt dikterade värderingsrapporten på diktafon.  Lennart var tidigt ute och försökte rationalisera arbetet. Redan under 1950-talet då det mest handlade om värdering av småhus skaffade han en chaufför som körde runt mellan värderingsobjekten. När Lennart besiktigade huset gick chauffören och kontrollmätte huset och tog fotografier. Sedan satt Lennart i baksätet och dikterade rapporten under tiden de körde till nästa objekt. Väl hemkommen till kontoret lämnades kassetten med diktamen till sekreteraren som skrev ut värderingen.

Under 70-talet kunde IBM erbjuda en skrivautomat. En sådan införskaffades och det underlättade ändringar i gjorda utskrifter. Det vanliga var att skriva på skrivmaskin med två papper med karbon emellan. Blev det skrivfel fick man måla över med Tippex och skriva rätt.

 

Värderarkarriären tar fart

Ackordscentralen var våra kunder. De medlade mellan fordringsägare och fastighetsägare med ekonomiska svårigheter. Under mitt första år som anställd fick vi uppdrag av Ackordscentralen att värdera baron Rutger von Essens Skokloster. Ingen på kontoret var mera lämpad än jag att ta det uppdraget tyckte de övriga. Jag hade ju en utbildning i fastighetsekonomi landsbygd. Slottet hade baron sålt till Staten några år tidigare så det ingick inte i värderingen. Jord och skog hade övertagits av äldste sonen så inte heller det skulle värderas. Men det fanns massor med torp, en exklusiv villa och ett bilmuseum med en restaurang. Och så fanns det en kyrka bredvid slottet som inte staten hade tagit över. Kyrkan bekymrade mig mycket. Jag fick göra en särskild utredning om den och fick Kammarkollegiet att ta ställning till att kyrkan tillhörde församlingen. Vilken lättnad. Den behövde inte värderas.

Jag bestämde träff med baron von Essen för att besiktiga torp och villan. Han hade ett stort bilintresse och hade importerat en öppen jeep från Schweiz. Bilen hade han försökt intressera svenska försvaret att köpa, men utan framgång.   Trots att Bror Rexed hade förespråkat Du-reformen redan 1967 så gällde inte det på ett av Sveriges största fideikommiss. Jag bugade och sa baron och baron tog i hand och bjöd ingenjörn att stiga upp i jeepen. Det bar av i god fart över fälten och baron berättade om hyresgäster och hyror. De torp eller statarbostäder vi inte kom in i beskrev han ingående. Efter ett par objekt var det lite längre till nästa stopp. Jeepen accelererade och fick upp en bra fart. Strax närmade vi oss ett stort krondike. Det var ett torp på andra sidan. Ingen reaktion från föraren. Vettskrämd skrek jag till Baron att vi skulle ta torpet till vänster först. ”säger ingenjörn det” sa baron och vred ratten så vi nästan gick upp på två hjul och vi klarade oss från krondiket. När vi kom till villan som han byggt för köpeskillingen han fått för slottet blev ha hemlighetsfull. Av hänsyn till baronessan Vilhelmina som påstods vara sjuklig ville han att jag skulle nöja mig med yttre besiktning. Jag fick gå in i groventrén och fick en ritning och en muntlig beskrivning. Det fick räcka. Däremot kunde jag få se gårdskapellet. Muséet och restaurangen förevisades av restaurangchefen, en rund godmodig man som också bodde i ett hus på gården. De hade ett populärt smörgåsbord varje helg och han bjöd mig ta hustrun med och komma och äta en helg.

Efter många överväganden och rapportskrivning levererade jag värderingen. Ackordscentralen bad mig komma och föredra resultatet för kommittén som skulle besluta om ackordet. Det blev min första nära-kund-kontakt. Jag gick och köpte mig en ny kostym. Föredragningen gick bra och publiken var frågvis. Efteråt gick vi alla till restaurang Amiralen vid Djurgårdsbron för lunch. Vi blev serverade halstrad råbiff och till det skulle det vara öl och snaps. Efter anspänningen vid föredragningen och att vara medelpunkten och yngst ibland dessa gubbar kände jag mig helt berusad efter att ha tömt mitt glas. Det blev en trevlig bekantskap då flera i kommittén var intresserade av värderingstjänster. En helg i mitten av augusti tog jag min fru som var höggravid och åkte till Skokloster och åt en härlig brunch. Veckan efter föddes vårt andra barn några veckor för tidigt.

 

Köpa företag vid 27 års ålder

1976 infördes evig reavinstbeskattning på aktier. Detta skrämde Lennart Ljungquist. Han ville sälja bolaget dessförinnan för att undgå skatt. Vi var fem värderare vid den tiden. Både Elving och Hammar hade fått andra jobb. Kjell Berglund hade köpt Fisksätra varv så han fick sluta med fastighetsvärdering. Vi fem tog banklån, slog till och köpte. Bara efter 2 ½ års tjänst vid 27 års ålder hade jag blivit företagare. Ingen ville vara VD men Hans Biverståhl hade jobbat länge så vi övertalade honom att axla posten.

Uppdragen fortsatte att rulla in. 1950-talet hade mest handlat om småhusvärdering, 1960-talet var det stora bostadsbyggandets decennium och 1970-talet hade stort inslag av industrins omvandling men vi hade också många uppdrag för kronofogden. Många industrier var hela samhällen och de ägde både bostäder och lokaler för annan användning än kärnverksamheten. Nu sålde de av allt utom produktionslokalerna. Vi satte marknadsvärde på många sådana enheter. 1980-talet kom och bolag bildades för att förvalta och investera i fastigheter. När de växte behövde de mera kapital och introducerades därför på börsen. Innan detta skedde så var de tvungna att någon utomstående granskade deras substans och bedömde ett marknadsvärde. Ljungquist Fastighetsvärderingar gjorde flertalet av dessa granskningar.

 

Datorisering

I början av 1980-talet kom ordbehandlingsmaskiner. Detta var spännande och vi undersökte om detta kunde underlätta produktionen av värderingsrapporterna. Vi provade olika fabrikat. De var dyra, men vi bestämde oss för en leasinglösning.

Vid samma tidpunkt hade lagfartsregistret digitaliserats. Även taxeringslängderna sparades i datafiler. Detta öppnade möjligheten att skapa ett digitalt ortsprisregister. Svårigheterna var stora då Lantmäteriet inte ville sälja information till privata aktörer. Dessutom rörde det sig om så stora datamängder att det krävde stordatorer att hantera informationen. Det var i stort sett bara Högskolorna som hade sådan utrustning. Av en slump hade vi lärt känna en professor på Handelshögskolan i samband med en värdering, Staffan Persson. Bernt Akander, en av delägarna i Ljungquist Fastighetsvärderingar förklarade vårt dilemma för Persson som tyckte det lät spännande med trilskande myndigheter och den komplexa stora datamängden. Efter många diskussioner och tester samt skapande av ett dataprogram för att presentera resultatet hade vi ett fungerande ortsprissystem. Vi fick gå via Länsstyrelsen för att komma över både lagfarts- och taxeringsuppgifter.

Genom att datamängderna var så stora fick vi ringa till Handelshögskolan varje gång vi skulle göra en ortsprisutredning. Vi kunde inte få åtkomst till allt material för hela landet samtidigt. Vi fick välja län och för Stockholms län fick vi begränsa oss till den kommun där sökningen skulle göras. Därefter rullades rätt magnetband på och vi kunde koppla upp oss och göra sökning. Vi hade delat in materialet i kommun och församling samt fastighetstyp. Även jordbruk och specialbyggnader fanns med. Alla parametrar som användes i fastighetstaxeringen var sökbara. Systemet var en revolution för att snabbt hitta jämförelsepriser. På någon minut hade vi sållat fram alla strandtomter vid en sjö eller alla hästgårdar i en församling som gått i försäljning de senaste tre åren. Detta höjde kvaliteten på värderingarna väsentligt. De blå lådorna med handskrivna register skrotades snabbt.

 

Vald till VD och expanderade företaget

Jag blev utsedd till VD 1980. Inte helt lätt då det på den tiden inte gavs någon undervisning i detta på Lantmäterilinjen. Genom den växande efterfrågan på värderingstjänster började vi anställa flera värderare och även assisterande personal. Som tur var hade jag gott stöd av vår styrelseordförande som var advokat och även Lennart Ljungquist kom med goda råd.

1986 såg vi att det fanns efterfrågan på kvalificerade värderingstjänster även i Västsverige. En snöig marsdag stannade jag en dag extra i Göteborg i samband med en besiktningsresa. Jag intervjuade Gunnar Sköldeberg som var beredd att öppna vårt lokalkontor i Göteborg. Han anställdes och vi skaffade lokaler och snart hade vi en omfattande verksamhet där.

Bara något år senare såg vi att samma koncept kunde vi tillämpa i Skåne. En av delägarna, Ulf Carlsson var villig att flytta till Malmö och leda det kontoret. Det fanns ingen tradition för fastighetsekonomer att arbeta i Skåne så det var hopplöst med lokal rekrytering.

Starten av lokalkontoret i Sundsvall gick till på ett annat sätt. Vi blev kontaktade av ett arkitektkontor som identifierade oss som professionella och ville inleda ett samarbete. Det gjorde att vi kunde känna av marknaden utan stora investeringar. Efter något år var vi mogna att öppna eget kontor där. Vi över tog personal från arkitektkontoret och det blev mycket lyckat.

Innan 1980-talets slut hade vi adderat ett kontor i Oslo genom köp av befintlig firma och ett kontor i Bryssel genom att en delägare flyttade dit. Genom denna expansion kom jag att hantera 45 anställda och fem dotterbolag. Det administrativa arbetet tog allt mer tid, men jag hade energiska medarbetare så jag kunde fortsätta att göra värderingar.

 

En ny bransch växer fram

Våra framgångar och snabba tillväxt inom Ljungquist Fastighetsvärderingar väckte intresse hos kollegor på KTH. Jag minns när Erik Arenby ringde och förhörde sig om vår konsultverksamhet. Han arbetade då på Institutionen för fastighetsekonomi. De hade noterat att vi anställde flera Lantmätare med fastighetsekonomisk bakgrund och att vi hade en bred kundkrets. Det var inte bara ersättningsfrågor som Lantmätarna tidigare sysslat med utan nu efterfrågades värderingar av banker, advokater, verkstadsindustrin och den framväxande investeringsmarknaden för fastigheter. Efter lite funderande och diskussioner med andra anställda på Institutionen startade Erik Värderingsmännen (VM fastighetsekonomer).

En annan Erik, Erik Stark var också aktiv inom värderingsgemet. Han utvecklade verksamheten hos Sparbankerna. Senare under 1980-talet startade Agneta Jacobsson och Janne Rosengren Fastighetsvärderingsföretaget Värderingshuset. En ny bransch med konsultföretag växte fram. Tillsammans med skapandet av många nya fastighetsbolag fanns stor efterfrågan på rådgivning i fastighetsekonomiska frågor.

 

Internationell verksamhet

Lennart Ljungquist var tidigt intresserad av det som skedde inom fastighetsvärdering utanför landets gränser. Han var medlem i FIABCI (Fédération Internationale des Administrateurs de Biens et Conseils Immobiliers, International Real Estate Federation). Föreningen ordnade kongresser i städer världen över. Lokalföreningar fanns i många länder. Detta var före internet och att fysiskt träffa kollegor var viktigt. Lennart blev president i Svenska chaptret och ordnade världskongress i Stockholm 1980. Detta var en stor händelse i fastighetsvärlden. Kungen invigde kongressen i Stockholms Konserthus. Banketten hölls på Grand Hotel och där hölls också de flesta seminarier. Det var första gången som jag fick hålla ett anförande på engelska. Vinterträdgården var fylld med åhörare från hela världen och jag berättade om en värdering av en komplicerad fastighet som nyss uppförts, Gallerian vid Hamngatan i Stockholm. (Tänk det är nu knappa 40 år sedan och byggnaden är riven och ersatt med en ny).

På FIABCI:s kongresser lärde vi känna många framstående profiler inom yrket. Vi såg att Sverige låg i framkant beträffande möjligheten att hitta jämförelseköp och att vi låg långt fram i datoriseringen. I de flesta länder utom USA och Canada användes diskonteringsmetoden för beräkning av värdet av hyresfastigheter. Cashflow-metoden var under utveckling i Amerika. Vi började samarbeta med ett företag i London, Hillier Paker. De var många medarbetare och hade en tydlig hierarki. De var mycket engelska. De hade identifierat ett intresse från svenskar att investera i London. Under 1980-talet lättade reglerna för investeringar utomlands och de unga fastighetsbolagen, som vi kände väl behövde guidning ut i Europa. Vi bildade då ett samarbetsprojekt med värderings- och mäklarföretag i Danmark, Holland, Tyskland, Frankrike, England, Spanien, Portugal och Schweiz.  Vi döpte det till ICPA (International commercial property association). Det blev en livlig cross-borderhandel och vi träffades ofta för att diskutera marknadsföring och hur vi bäst skulle serva kunderna. Med hjälp av kollegorna kunde vi nu göra värderingar av de fastigheter som våra kunder köpte ute i Europa. Detta blev en så omfattande verksamhet att vi beslutade att öppna ett eget kontor i Bryssel. Vi köpte ett hus nära Universitetet på Avenue Franklin Roosevelt.

 

Slutord

1980-talet var en expansiv tid och tekniken utvecklades även inom fastighetsvärdering främst genom datorisering. Sedan kom 1990-talet som innebar stora påfrestningar p.g.a. finanskrisen. Ingen ville beställa värderingar när värdet hade fallit med 50 %. Men det är en annan historia.

Att välja Lantmäteriutbildningen var ett lyckokast. Att få ett jobb i en för den tiden udda bransch var också ett lyckokast. Kombinationen av att kunna lite om teknik, lite om juridik och en del om ekonomi har jag uppskattat mycket under min yrkesutövning. Det har varit lätt att förstå folk från olika näringar och man har blivit uppskattad för att kunnat ge kunder råd om fastigheter i olika situationer. Att vara civilingenjör inom lantmäteri eller som det senare kom att kallas, fastighetsekonom har öppnat dörrar till många intressanta miljöer. Jag har fått se en stor del av svensk industri och fascinerats av hur komplicerade produkter framställs. Jag har också fått förmånen att komma in i slott o herrgårdar med månghundraårig historia. Jag har fått bistå kändisar och inflytelserika personer. Jag har fått vara med och forma ett företag och välja ut skickliga medarbetare. Det har varit en arbetsintensiv resa men mycket intressant och rolig.  Jag ångrar inte en sekund att jag valde lantmäteriutbildningen.

 

lennart@lfallstrom.se

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *