Blanda inte äpplen och päron, du kan bättre!

Oavsett om vi är i en lågkonjuktur eller i en högkonjuktur kommer Sverige behöva fler bostäder. Vi växer och blir fler för var dag som går. Flertalet människor söker sig till oss och även om det stundtals kändes nattsvart under de värsta veckorna under våren 2020 ökar Sveriges befolkning i mängd hela tiden, även om vi skulle ha helt stängda gränser.

För att lösa det ökade bostadsbehovet har vi några vägval att göra. Antingen kan kommunerna sälja mark till byggherrar som i sin tur kan uppföra byggnader på platsen. Där kan man hamna i vägvalet om byggherren ska vara med och utforma exakt vad som ska uppföras tillsammans med kommunen eller om denne får anpassa sig efter vad som kommunen beslutat sig för tidigare. Eller så kan byggherrar bygga på sin egen mark eller köpa från någon annan privat aktör. Detta blogginlägg handlar om när kommunerna väljer att sälja marken vidare och den styrningen jag uppfattar att många missar eller låter bli att ta, fast den inte är särskilt svår att genomföra.

I Sverige finns det 290 kommuner. Enligt en enkät gjord av Boverket 2020 använder sig 190 av dessa av markanvisning som arbetsmetod. Enligt 2 § lagen (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar är de som genomför dessa markanvisningar skyldiga att ta fram riktlinjer för dessa. Ett glapp finns där och enbart 169 av dessa kommuner uppger att faktiskt har tagit fram riktlinjer.  Om vi alla skulle sätta er ned och lusläsa alla dessa riktlinjer, hur många av dessa riktlinjer ger läsaren svar på exakt hur kommunerna genomför sina markanvisningar? Jag antar att det är försvinnande liten chans att man skulle kunna utläsa det. Jag säger inte att de måste det men om man som byggherre vill etablera sig inom en särskild kommun och delta i en markanvisningstävling är det en stor fördel att veta på förhand hur tävlingarna kommer att läggas upp. Riktlinjerna tenderar istället att vara väldigt löst skrivna och ge kommunerna möjlighet att utforma markanvisningen på väldigt många olika vis, beroende på vad man tycker passar just detta fall. Riktlinjerna kan även fylla funktionen att ge en tydligare intern enighet i hur arbetet ska bedrivas, ett sätt att ena kommunen, även de egentligen är riktade utåt. Kommunerna önskar gärna att ha möjligheten att anpassa olika markanvisningar efter olika förutsättningar. Ibland vill man kunna utvärdera på pris, dvs den exploatör som är beredd att betala mest för byggrätten kommer att erhålla den. Emellanåt önskar kommunerna att den byggherren som kommer att uppföra de byggnader med högst arkitektoniska värdena kommer att erhålla marken. Denna text handlar om det stora misstaget som begås som jag ser det i den stora mittfåran mellan dessa två ytterligheter. Det är i denna mittfåra som de flesta markanvisningar hamnar och de kan göras betydligt bättre enligt min mening.

Låt oss börja med att måla upp en bild framför oss. Låt oss sätta oss in i en exploateringsingenjörs vardag eftersom det är oftast där som utformningen av markanvisningarna sker. Vi kan kalla henne för Sofia och hon arbetar på en mellanstor kommun någonstans i mellansverige. Sofia är 27 år, tycker om att träna, umgås med familjen och pojkvännen. De har köpt en trea i centrala delar av staden men barn planerar de att vänta med några år till. Det vore roligt att få resa lite till innan man begränsar sig. Sen två år tillbaka arbetar hon på kommunens Exploateringsavdelning. Det lät som ett bra upplägg och som ett brett och spännande arbete. Sofia har fått lite luft i kalendern och signalerat till sin chef, Exploateringschefen Elisabeth att hon gärna tar sig an ett nytt uppdrag. Elisabet tar sig en funderare och tänker att det vore roligt för Sofia att få ta sig an en markanvisning. Det har Sofia aldrig gjort tidigare. Det är viktigt att Sofia får nya utmaningar och får chans att utvecklas. Om vi inte sköter våra kort rätt kanske konsultbolaget på orten att uppvakta henne, och det får inte ske. Elisabet har redan tappat för många medarbetare dit. För att komma framåt med denna arbetsuppgift kan Sofia i sin tur säkert kunna vända sig till Gunnar, deras något grånande medarbetare för stöd. Gunnar kommer ändå vara kvar ett år till innan pension, och det är lämpligt att han hjälper den yngre förmågan hur man arbetar i olika projekt. För några år sedan fick han genomföra en markanvisningstävling och han har säkert kvar alla texter och underlag.

Elisabet tar ett möte och berättar för Sofia att nu ska hon få genomföra denna markanvisning. Det rör sig om den gamla bensinmacken, även kallad Skogsgläntan då den ligger intill en liten dunge. Som tur är marken redan sanerad och tomten är detaljplanelagd. Detaljplanen för Skogsgläntan är ganska löst skriven. Något gestaltningsprogram finns inte för det tyckte man inte att det behövdes. Det finns plats för ett punkthus. Kanske skulle man kunna vrida till det och få in någon huskropp till, men det är högst osäkert. Då kommer p-talet ställa till det för dem och det är inte helt säkert att man kan bygga garage här. Området runtomkring är en villamatta där merparten av husen uppfördes på 70-talet och detta hus är tänkt att komplettera den bebyggelsen. Kommunen ser gärna att antingen äldre i området har möjlighet att flytta in för att få en mer ändamålsenlig bostadssituation. De kan lämna sina styckeshus och behöver inte ta hand om lika stora ytor och trädgård. Eller, om oturen är framme och en familj genomgår en skilsmässa, då har familjen fortsatt möjlighet att bo i området med bibehållen skola för barnen och umgängeskrets.

Sofia tar med sig de underlag som finns lagrat på servern. Hon plockar fram detaljplanen från hemsidan och letar i mapparna efter olika utredningar som genomförts för att bekanta sig med platsen. Kommunen har lovat att uppföra 5 000 bostäder de närmaste fem åren, och även om detta projekt kanske inte är mer än 100 lägenheter är det ändå en viktig pusselbit och politikerna ser gärna att tjänstemännen agerar skyndsamt.

Sofia bokar in ett möte med planhandläggaren och byggprojektledaren för att bygga upp en bra grund. Mötet bjuder inte på några direkta överraskningar. Björn, planarkitekten, berättar om hela planprocessen och hur han tänkte kring projektet och vilka inspel politikerna gjort under arbetets gång. När de kommer utifrån rummet har Sofia förstått att det är viktigt att det blir fint och anpassat till området. Hur exakt det ska gå till vet ingen, men det är viktigt att det blir snyggt. Det finns tydligen flera boende i området som reagerat på att det ska byggas höghus nära deras villor och har protesterat under processens gång, dock fick de inte igenom sina överklagningar men kommer bevaka projektet från första parkett. Sofia vet även med sig att kommunens ekonomi haltar. De gånger de har lyckats att visa svarta siffror i sina projekt har cheferna varit nöjda med dem. Nog vill hon lyckas med det, och med detta projekts utgångspunkt med minimal mängd allmänplatsmark, sanerad mark och redan iordningställd detaljplan finns goda chanser för det. Elisabet ska få visa upp en kalkyl för sina chefer med snygga siffror, och fint ska det bli.

Sofia är ingenjörer i grunden. Hon läste lantmäteri på KTH och är stolt över sin civilingenjörstitel.  Självklart ska hon ordna detta och hon ska göra det riktigt bra. Sofia gillar ordning och reda och som alla ingenjörer tycker hon att det är trevligt när man bygger upp modeller och lösningar kring en tydlig utvärderingsmodell. Det ska vara lättöverskådligt och visa vilken exploatör som är bäst för detta projekt. Det är tråkigt med överklagningar. Gunnar stöttar henne med att berätta om det projektet som han markanvisat i närtid. Det var en lucktomt inne på stan och där var det också viktigt med ekonomi och kvalitét. Han tror att de viktade lika, men kommer inte riktigt ihåg.

Det är nu Sofia springer på den vanliga lösningen och gör det klassiska misstaget. Hon tänker att det måste vara möjligt att bygga upp en utvärderingsmodell som hanterar alla parametrar, både den ekonomiska- och kvalitetsaspekten Sofia beslutar sig för att priset ska vara hälften av utvärderingen och höga arkitektoniska värden ska vara den andra delen. Hon kommer att vara tvungen att ta med sig en bygglovshandläggare i detta, men de ställer säkerligen upp. Vanessa har hon lunchat med och kan säkert prioritera några timmar i detta projekt.

Sofia beslutar sig för att de sökande byggherrarna ska lämna in tre referensprojekt som är genomförda de senaste fem åren. Vidare ska denne lämna in skisser på vad denne önskar att uppföra i Skogsgläntan.

Maximalpoäng för kvalité är 30 poäng. Detta fördelas på referensprojekt och förslag på ny bebyggelse.

Bäst referensprojekt erhåller 15 poäng och därefter är den en fallande skala på 15, 10, och övriga deltagare 5 poäng.

Det förslag man sedan lämnar in bedöms utefter arkitektoniska värden. Bästa förslaget erhåller 15 poäng och därefter är det en fallande skala på 15, 10, och övriga deltagare 5 poäng.

Maximal poäng för pris är 30 poäng. Högst pris erhåller 30 och därefter är det en fallande skala på 30, 25, 20, 15, och återstående deltagare 10 poäng.

Sofia intalar sig att genom att följa denna modell kommer hon kunna få ut maximalt ur båda aspekterna. Ingen byggherre kommer kunna prisa in sig med ett högt pris men sakna erfarenhet om kavlitétsbyggnation.  Det kanske inte blir högsta priset, men det blir inte heller det enklaste huset. Jag kan dela Sofias syn på att detta kommer vara tydligt under utvärderingen för hennes del. Det som kan bli öppet för tolkning är bedömningen av hur höga de arkitektoniska värdena är på både referensprojekten och skissen. Dock kommer hon få hjälp av Vanessa och Björn att göra den bedömningen och de kommer även tycka att det är roligt, vilket gör att detta inte är något problem för hennes del. Modellen kommer att ge att svar, men är vi säkra på att detta inte säger mer än att svaret är 42?

Några veckor går. Annonsen om markanvisning kommer ut på hemsidan. Kommunen skickar även ut ett mail till alla byggherrar i regionen som anmält sig till info-maillistan om att det är dags att läsa om den nya tävlingen. Det finns ett hundratal på den listan.

I andra delen av stan sitter projektutvecklaren Anders hos fastighetsägaren Liljan och sätter sig in i projektet. När han vridit och vänt på projektet landar han i att det är bra om de lämnar i ett relativt högt pris för anbudet, för det kommer nog krävas. Vidare ber han deras samarbetspartner BonumSaporem -Arkitekter att ta fram ett förslag. De vet att han uppskattar mycket BTA och vilka samarbetspartners de vill arbeta med för att få fram nya husstommar. Vad de ska ha för inriktning på huset eller om de ska föra in några särskilda värden det vet han inte. Det får arkitekterna själva arbeta fram, bara det inte blir för dyrt.

Det är här det blir väldigt otydligt. Anders och hans arkitekter, och säkerligen flertalet andra byggherrar runt om i regionen sitter nu och vrider och vänder på olika förslag. Kommunen har skapat förutsättningar med två väldigt okända parametrar. Byggherrarna vet inte om de vågar chansa på ett lågt pris och påkostad arkitektur eller om de ska rikta in sig på att betala ett relativt högt pris men då vara tvungna att kompromissa med utförandet. Troligtvis anar de vilka konkurrenter som de har och kan utgå från historiken kring hur de brukar agera, men en ny aktör på marknaden kan komma att röra till det för alla parter.

Låt oss istället leka med tanken att Sofia använt sig av den tilldelningsmodell som användes i Vallastaden, Linköping. Sofia hade då börjat med att skapa en exploateringskalkyl och tittat på hur mycket kostnader som kommunen har kopplat till utbyggnad av Skogsgläntan. Det kanske hade varit främst kvartersmark och kommunen ansett att det var byggherrens ansvar att iordningställa. Säkerligen hade hon spanat i hur mycket detaljplanen kostat att ta fram för att säkerställa att kommunen kan få täckning för den posten också. Efter det hade hon skaffat sig en bild av vad byggrätter är värda inom kommunen. Troligtvis finns det olika priser för om det är bostadsrätter eller hyresrätter. Steget efter det är att hon satt sig ned med Björn och Vanessa och diskuterat vad de ville ha ut av platsen. Det är en sak att önska att det ska vara höga arkitektoniska värden, men vad vill man verkligen se från kommunen? Vad är höga värden för denna plats? Vidare behöver man ställa sig andra frågor så som om kommun har ett stort behov av billiga hyresrätter? Kommunen har gått hårt ut med att man vill vara i framkant inom hållbarhet, borde inte det vara en ledstjärna i denna markanvisning? De byggherrar som verkligen är beredda att leva upp till det, borde inte de premieras? Det är nu man har chansen att göra ett avtryck, det är nu man behöver tänka till.

Sofia, Björn och Vanessa sätter sig och brainstormar. Efter ett tag landar de i att följande värden är önskvärda. Efter lite omarbetning får de även ned en viktning efter hur de ser på deras svårighetsgrad och hur viktiga de är för kommunen.

  • Trähusteknik (+1)
  • Passivhus (+1)
  • Plusenergihus (+2)
  • Iordningställande inom 2 år (+1)
  • Man är beredd att iordningställa lokaler i bottenvåningen för verksamhet eller kontor (+1)
  • Arbetsmarknadsåtgärder, där man hjälper kommunen att skapa nya arbetstillfällen (+2)
  • Hyresrätter (+1)
  • Låg månadshyra om man önskar uppföra hyresrätter ger extra (+1)
  • Uthyrningsbara delar i lägenheterna (+1)
  • Fasadutformning som skapar en unik känsla för projektet, men är anpassad till området (+1)

Som en extra åtgärd vänder sig även Sofia till de boende i området. Tyvärr går det inte lika bra som hon hade hoppats. Bernt och Inga har nu surnat till om projektet och är inte intresserade att diskutera med kommunen. Om Sofia däremot hade satt sig med dem från början hade de kanske, med betoning på kanske, haft en diskussion kring vad Bernt och Inga hade sett som positivt och om det fanns någonting som man kunde fört in i projektet för att göra det bättre för dem. Det är, som alla vet, väldigt lätt att vara efterklok.

Det är nu dags för en jämförelse.  Vad har Sofia och kommunen vunnit genom att välja Vallastadsmodellen framför den traditionella och vanliga vägen framåt.

Vad kan byggherrarna tjäna på detta? Min bild är att om man anammar denna modell, kan det även vara en fördel för dem. Som jag nämnt tidigare kommer de enbart behöva förhålla sig till en osäkerhetsparameter. Deras egna kalkyler kommer vara renare i sin uppbyggnad. De kommer veta vilka satsningar som de gör och att skruva på att få in fler kvalitetspoäng kommer ge dem en bättre bild av vad de går in i än att de vrider på priset.

Kommunen behöver vara väl medveten om att troligtvis inte kommer få hela önskelistan. Det är lite som en julklappsönskelista. Om man önskar sig en ny mobil blir det snarare en pyjamas eller tofflor som kompletterar än en SPA-weekend. Är det plusenergihus är det inte otänkbart att det kommer behöva bostadsrätter för att få ihop kalkylen. Det är därför man försöker vara tydlig och vikta det man vill premiera. Om det är höga hållbarhetsvärden som ska in i huset behöver detta framgå tydligt i listan.

Det kan vara nervöst att som kommunanställd sätta upp ramverket och sedan släppa taget, till skillnad från att sätta upp ungefärliga regler och sedan göra en bedömning utifrån de bidrag som inkommit. Man lämnar ifrån dig makten. Det kräver mer förarbete och att man lägger ner mer arbete initialt. När väl anbuden inkommit kommer tilldelningen att vara väldigt tydlig. Om man känner kanske en oro som tjänsteman att man kan få in oseriösa anbud från byggherrar som saknar relevant erfarenhet kan man alltid sätta upp ett skallkrav på att de ska ha genomfört liknande projekt och att de sedan ska redovisa dessa. Det är inte någon bedömning i dessa utan mer en kontroll att de faktiskt sitter inne med rätt kompetens.

Om man överlåter valet av kvalitéer till byggherren finns det en överhängande risk att denne kommer att utgå utefter sin produktion kunna välja de utformningar som just denne är bra på. Det är därför viktigt att själv som tjänsteman ta sig en funderar kring vad man verkligen vill se. Om man inte gjort det kan det bli att man hamnar i den första modellen som Sofia tog fram och även om det är höga världen kanske det inte var precis det som man önskar på denna plats.

Som några väl valda slutord önskar jag att kommunerna i större utsträckning tog chansen och tänkte igenom exakt vad de vill få ut av en plats. Genom att ta kontrollen över den ekonomiska biten och vara tydlig med vilket pris man vill ha blir förhandlingen kring kvalitéer tydligare och det blir lättare för kommunen att få ut det man önskar från projektet. Våga ställ upp era önskelistor och håll er till dem. Det har ingenting att göra med hårdhet eller tuff förhandling. Detta har att göra med att en tydlig förhandling kommer öka chanserna för båda parterna att få ut det man önskar.

Sist men inte minst vill jag slå ett slag för hur viktiga kommunerna är för marknaden. Det är när kommunerna är tydliga och sätter förutsägbara regelverk som marknaden vågar satsa, och det kommer vi alla behöva de närmaste åren.

 

Julia Lantz
Fastighetskonsult på Svefa,
i dagsläget till största del åt Södertälje kommun

 

 

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *